Beitrag von Rechtsanwalt Thilo Zagon
VG Düsseldorf, Urteil vom 07.06.2022 – 14 K 236/20
In einigen deutschen Städten sind sogenannte Zweckentfremdungssatzungen in Kraft. Ziel ist, dem Entzug von Wohnraum entgegenzuwirken, damit sich der Wohnungsmarkt entspannt. Einzelne Vermieter versuchen die Grenzen des „Wohnens“ auszureizen, da mit „Ferienwohnungen“, „Mitarbeiterunterkünften“, „Monteurswohnungen“, „Boardinghouses“ etc. häufig deutlich höhere Mieten erzielt werden können. Wer jedoch die Vorgaben der einschlägigen Zweckentfremdungssatzung übersieht, muss mit Nutzungsuntersagungen und hohen Bußgeldern rechnen (in der Stadt Freiburg i.Br. bis zu 100.000,00 €).
Das Verwaltungsgericht Düsseldorf hat sich jüngst mit der Frage beschäftigt, wann die Grenze des „Wohnens“ überschritten ist.
Sachverhalt:
Der Vermieter ist Inhaber eines Handwerksbetriebs und betreibt mehrere Bauvorhaben. Seine Wohnung vermietete er an Monteure, die auf verschiedenen Baustellen tätig waren. Die Vermietung erfolgt jeweils für mehrere Wochen.
Die Wohnung des Vermieters unterliegt dem Geltungsbereich einer Zweckentfremdungssatzung. Danach wird die Zweckentfremdung von Wohnraum – vorbehaltlich einer Genehmigung nach der Zweckentfremdungssatzung – untersagt ist. Laut der Satzung liegt eine Zweckentfremdung insbesondere vor, „wenn der Wohnraum für die Zwecke einer gewerblichen oder gewerbeähnlichen Zimmervermietung oder für Zwecke der Fremdenbeherbergung überlassen oder genutzt wird. Eine gewerbliche oder gewerbeähnliche Zimmervermietung liegt vor, wenn der Wohnraum von einem Untervermieter oder vom Eigentümer jeweils nur für kurze Dauer an häufig wechselnde Nutzer überlassen wird und dabei eine Miete erzielt wird, die bei einer auf Dauer angelegten Vermietung nicht zu erzielen wäre“.
Vor diesem Hintergrund untersagte die zuständige Behörde dem Vermieter mittels einer Ordnungsverfügung die Nutzung seiner Wohnung zur „Fremdenbeherbergung“. Der Vermieter erhob daraufhin Anfechtungsklage vor dem Verwaltungsgericht.
Entscheidung:
Das Verwaltungsgericht Düsseldorf wies die Klage ab. Die einschlägige Zweckentfremdungssatzung ist hinreichend bestimmt und die vom Kläger ausgeübte Nutzung kann nicht als Wohnnutzung qualifiziert werden. Ein Verstoß gegen die Zweckentfremdung liegt vor.
Das Verwaltungsgericht betont, dass es bei dem Begriff des „Wohnens“ auf das bauplanungsrechtliche Begriffsverständnis ankommt. „Wohnen“ ist damit gekennzeichnet durch die Merkmale einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit, der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises, der Freiwilligkeit des Aufenthalts und grundsätzlich auch durch eine gewisse Abgeschlossenheit des eigenen Freiraumes gegenüber der Verfügungsgewalt Dritter. Die zum Teil weiter gefassten Begriffe des Wohnens – etwa im wohnungseigentumsrechtlichen oder im verfassungsrechtlichen Sinne – können insoweit dahinstehen, als Ausgangspunkt für den zweckentfremdungsrechtlichen Wohnungsbegriff allein der bauplanungsrechtliche Begriff des Wohnens ist.
Das Merkmal der Dauerhaftigkeit grenzt das Wohnen vom Aufenthalt zu anderweitigen Zwecken ab (etwa Ferienzwecken bei Sommerwohnungen oder bis zum Ende der notwendigen Erbringung von Arbeitsleistungen). Es dient der Abgrenzung häuslichen Wohnens in der Heimstatt im Alltag von Erscheinungsformen des vorübergehenden, übergangsweisen oder provisorischen, nur einem bestimmten Zweck dienenden Unterkommens.
Im Rahmen von Zweckentfremdungssatzungen geht damit nicht um städtebauliche Ziele, sondern darum, den Bestand von Wohnraum zu erhalten, mit dem Ziel einer ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen.
Soll eine Wohnung nicht zu „klassischen“ Wohnzwecken vermietet werden (stattdessen z.B. als Ferienwohnung, Mitarbeiterunterkunft, Monteurswohnung etc., sollte aus Vermietersicht unbedingt vorab geprüft werden, ob die geplante Nutzung in Konflikt stehen könnte mit (1.) einer Zweckentfremdungssatzung, (2.) der Baugenehmigung und/oder (3.) einer Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung (bei Wohnungseigentümergemeinschaften).
Bei der Vertragsgestaltung ist darauf zu achten, dass häufig gewünschte zeitliche Befristungen und besondere Kündigungsmöglichkeit rechtlichen Grenzen unterliegen. Maßgeblich sind hier insbesondere die §§ 549, 573, 576 ff. BGB
Soll auch eine Untervermietung gestattet werden (z.B. Vermietung an eine GmbH, die die Wohnung wiederum ihren Monteuren überlässt) besteht zudem das Risiko, dass der Vermieter nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses gemäß § 565 BGB in die Rechte und Pflichten ihm nicht bekannter (möglicherweise unbefristeter) Wohnraummietverhältnisse mit den Untermietern (z.B. Monteure) eintritt. Denn eine gewerbliche Weitervermietung von Wohnraum kann auch vorliegen, wenn der Hauptmieter selbst keinen Gewinn erzielt, sondern die Wohnung seinen Arbeitnehmern als Werkswohnung zur Verfügung stellt (BGH, Urteil vom 17.01.2018 – VIII ZR 242/16).
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Thilo Zagon
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