Beitrag von Rechtsanwalt Thilo Zagon
LG Dresden, Urteil v. 07.08.2020 – 3 S 359/19
Sachverhalt:
Zunächst an mehrere Mieter vermietet wurden Räume zum Zwecke der Nutzung als Gemeinschaftspraxis. Nach mehrfachen Änderungen des Bestands der Mieter, war zuletzt nur noch der Streithelfer Mieter der streitgegenständlichen Räume.
Die für die gerichtlichen Auseinandersetzung maßgebliche mietvertragliche Regelung lautet:
„Sollte einer der Mieter vorzeitig sterben, ist der Vermieter verpflichtet, das Mietverhältnis auch mit einem anderen Arzt anstelle des verstorbenen Mieters fortzusetzen. Das Recht, einen Arzt als Nachfolgemieter zu bestimmen, steht dem jeweiligen Mieter auch dann zu, wenn er nicht mehr in der Lage ist, aus gesundheitlichen oder sonstigen Gründen die Praxis weiterzuführen.“
Der Streithelfer schloss im August 2017 mit einem Dritten (dem beklagten Nachmieter) einen Praxisübernahmevertrag, wonach der Nachmieter unter anderem auch in den Mietvertrag eintrat. Der Nachmieter bat den Vermieter im Anschluss mit Schreiben vom 05.03.2018 um Mitteilung seiner Bankverbindung zur Zahlung der Miete. Der Vermieter erwiderte, dass er geeignete Nachmieter für eine Vertragsfortführung nur nach eigener Entscheidung akzeptiere. Der Streit um die Mieterposition des Nachmieters wurde fortgeführt, bis sich schließlich der Vermieter dem Nachmieter am 10.07.2018 als Vermieter vorstellte und um Überlassung des Praxisübernahmevertrags bat. Der Nachmieter nahm seine ärztliche Tätigkeit bereits im April 2018 in den streitgegenständlichen Räumen auf.
Die Miete für die Monate April bis August 2018 wurde vom Nachmieter an den Streithelfer gezahlt, der sie an den Vermieter weiterleitete. Die streitgegenständlichen Räume wurden vom Nachmieter noch bis Ende September 2018 genutzt, dann erfolgte eine einvernehmliche Räumung und Herausgabe durch den Nachmieter. Für den Monat September 2018 erfolgte keine Mietzahlung.Der Vermieter fordert vom Nachmieter die Zahlung der Miete für den Monat September 2018.
Das erstinstanzliche Gericht hat die Klage abgewiesen.
Entscheidung:
Die Berufung des Vermieters hatte erfolgt. Das Landgericht Dresden kam zu dem Ergebnis, dass der Nachmieter verpflichtet ist, auch die Mieter für den Monat September 2018 an den Vermieter zu leisten.
Die maßgebliche mietvertragliche Regelung zur Nachvermietung wurde vom Landgericht als „echte Nachmieterklausel“ qualifiziert. Der Streithelfer war danach berechtigt, einen Dritten als Nachmieter zu benennen mit der Folge, dass der Dritte als Nachmieter in das Mietverhältnis eintritt. Bei einer echten Nachmieterklausel ist der Vermieter an den vom Mieter benannten Nachfolger gebunden.
Von einer sogenannten unechter Nachmieterklausel spricht man dagegen, wenn der Mieter ein Recht zum vorzeitigen Ausstritt aus dem Mietverhältnis und Vorschlag eines Nachmieters haben soll. Der Vermieter ist in diesem Fall nicht zum Abschluss eines Mietvertrags mit dem vorgeschlagenen Nachmieter verpflichtet.
Die Auslegung des Vertrags hat im Wege einer Gesamtbetrachtung unter ergänzender Vertragsauslegung zu erfolgen. Im Zweifelsfall liegt eine echte Nachmieterklausel vor (OLG Frankfurt, Urteil v. 24.06.1991 – 11 U 3/91).
Praxishinweis:
Für den Mieter kann eine Nachmieterklausel einen hohen Wert haben, da er damit gegebenenfalls vorzeitig aus dem Mietverhältnis ausscheiden und seine Mieterstellung an einen Dritten „verkaufen“ kann. Für den Vermieter besteht – je nach vertraglicher Ausgestaltung – das Risiko, dass ihm ohne weiteres Mitspracherecht ein Nachmieter „vorgesetzt“ werden kann. Zur Vermeidung von Rechtsunsicherheit sind eindeutige vertragliche Regelungen zwingend.
Ungeachtet dessen, begründen nachträgliche Mieterwechsel nicht selten einen Schriftformverstoß (§§ 578, 550, 126), der bei Mietverhältnissen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr zur Unwirksamkeit der Befristungsabrede führen würde (hierzu BGH, Urteil v. 30.01.2013 – XII ZR 38/12). Folge wäre, dass das Mietverhältnis von beiden Parteien unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen jederzeit ordentlich gekündigt werden könnte. Daher ist auch bei der Formulierung der zwischen dem Mieter und dem Nachmieter zum Mieterwechsel getroffenen Vereinbarung große Sorgfalt geboten.
Beitrag von Rechtsanwalt Thilo Zagon
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