Beitrag von Rechtsanwalt Thilo Zagon
BVerwG, Urt. v. 09.11.2021 – 4 C 1/20
Nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB haben Gemeinden bei Grundstücken im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB ein Vorkaufsrecht.
Das Bundesverwaltungsgericht in Leipzig hat gerade entschieden, dass dieses Vorkaufsrecht von der Gemeinde nicht auf der Grundlage der bloßen Annahme ausgeübt werden darf, dass der Käufer erhaltungswidrige Nutzungsabsichten in Zukunft verfolgen werde. Die Gemeinden müssen sich jetzt wohl auf eine strengere Prüfung der rechtlichen Voraussetzungen eines Vorkaufsrechts einstellen.
Sachverhalt
Eine Immobiliengesellschaft erwarb ein im Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg gelegenes Grundstück, das mit einem Mehrfamilienhaus (20 Mietwohnungen und zwei Gewerbeeinheiten) aus dem Jahre 1889 bebaut ist. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich einer Verordnung der Stadt, die dem Schutz der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen dient. Das Bezirksamt übte das gemeindliche Vorkaufsrecht zugunsten einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft aus. Hierdurch sollte der Gefahr begegnet werden, dass angestammte Wohnbevölkerung aus dem Gebiet verdrängt wird, wenn im Anschluss an die Veräußerung die Wohnungen aufgewertet und die Mieten erhöht oder die Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt würden.
Die Immobiliengesellschaft klagte dagegen – in den Vorinstanzen erfolglos. Nach Auffassung des Oberverwaltungsgerichts diente das Vorkaufsrecht dem Wohl der Allgemeinheit und es seien ohne die Ausübung die vom Bezirksamt aufgezeigten erhaltungswidrigen Entwicklungen zu befürchten. Zu berücksichtigen seien dabei auch die zu erwartenden Nutzungen des Erwerbers.
Entscheidung
Das Bundesverwaltungsgericht hat jetzt anders entschieden. Die Ausübung des Vorkaufsrechts war rechtswidrig. Das Bundesverwaltungsgericht begründet seine Entscheidung mit der Regelung in § 26 Nr. 4 Alt. 2 BauGB, wonach die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen ist, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen oder Zwecken der städtebaulichen Maßnahmen bebaut ist und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB aufweist.
§ 26 Nr. 4 BauGB sei nach seinem Wortlaut eindeutig auf die tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung über das Vorkaufsrecht bezogen.
Eine Auslegung in dem Sinne, dass der Ausschlussgrund im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung keine Anwendung finde, sei ausgeschlossen.
Praxishinweis/Ausblick:
Die Entscheidung konterkariert die wachsende Freude von Gemeinden an diesem Instrument zum Grunderwerb – in Berlin sollen in 30% aller einschlägigen Verkaufsfälle Vorkaufsrechte ausgeübt worden sein! Es bremst zugleich die Tendenz zur (Re‑)Kommunalisierung des Wohnungsmarktes, die mit der Ausweitung von Vorkaufsrechten und Baugeboten durch das Baulandmobilisierungsgesetz Mitte 2021 noch einmal deutlich Fahrt aufgenommen haben dürfte. Und es verstärkt sicher weiter die Anfechtungsneigung frustrierter Verkäufer auf einem leergefegten Wohnungsmarkt.
Zugleich begrenzt sie die gemeindlichen Möglichkeiten, zum Zwecke der langfristigen Sicherung von bezahlbarem Wohnraum in den Markt einzugreifen. Umso wichtiger wird es künftig für Gemeinden sein, Alternativen wie zum Beispiel andere Vorkaufsrechte nach § 24 BauGB oder den Erlass einer Vorkaufssatzung zu prüfen und gegebenenfalls für sich zu nutzen; oder eines der vielen weiteren rechtlichen Instrumente zur Schaffung und Erhaltung preisgünstigen Wohnungsraums. Gemeinden sollten damit frühzeitig beginnen, denn ist der Vorkaufsrechtsfall einmal eingetreten, ist es für den Satzungserlass jedenfalls zu spät.
Für Käufer und Investoren ist die Entscheidung erfreulich. Das Bundesverwaltungsgericht stellt auf die „tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung“ (ggf. also Erlass des Widerspruchsbescheids) ab. Was mit dem Objekt danach passieren wird, soll grundsätzlich keine Rolle spielen. Bis dahin jedenfalls gilt es, Wohlverhalten zu zeigen.
Es bleibt abzuwarten, wie die Gerichte künftig mit Fallkonstellationen umgehen werden, bei denen im Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung nicht nur beabsichtigt, sondern schon sicher erwartbar war, dass zeitnah Zustände vorliegen werden, die – lägen sie im Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung vor – die Ausübung eines Vorkaufsrechts rechtfertigen würden, wenn sich hierzu nicht schon aus den noch nicht vorliegenden Urteilsgründen Rückschlüsse ziehen lassen. Ein wichtiger Angriffs- bzw. Anknüpfungspunkt können dabei die Formulierungen im Kaufvertrag darstellen, weshalb bei der Vertragsgestaltung (noch größere) Sorgfalt geboten ist!
Einschlägige Vorschriften: § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB, § 26 Nr. 4 Alt. 2 BauGB, § 172 BauGB, § 177 Abs. 2 BauGB, § 177 Abs. 3 Satz 1 BauGB
