BGH, Urt. v. 10.02.2021 – XII ZR 26/20
Sachverhalt
Mietgegenstand war eine Teilfläche in einem Ladenlokal, Mietzweck war die Aufstellung eines Geldautomaten. Der Mieter stellte ein Vertragsformular zur Verfügung, welches auf der Vorderseite unter anderem Angaben zum Standort des Ladenlokals, zu den Vertragsparteien und zur Miethöhe enthielt. Auf der Rückseite des Vertragsformulars befanden sich die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) des Mieters, welche auch Regelungen zum genauen Standort des Geldspielautomaten, zum Mietbeginn/Mietende und einer Mindestmietdauer von fünf Jahren enthielten. Das Vertragsformular wurde von beiden Vertragsparteien lediglich auf der Vorderseite unterschrieben.
Später unterzeichneten die Vertragsparteien ein Dokument, welches mit „Anlage 1 (1980) zum Mietvertrag zwischen S (…) und N. D. GmbH (…) [d]as eingezeichnete Objekt kennzeichnet die Mietfläche nach § 1.1 des Vertrags“überschrieben war.
Das Dokument enthielt eine Fotomontage, die den Standort des Geldautomaten zeigte.
Der Vermieter kündigte wenige Monate später das Mietverhältnis ordentlich und verlangte die Herausgabe der Fläche.
Entscheidung
Laut dem BGH ist die ordentliche Kündigung nicht möglich. Der BGH hebt das Urteil der Vorinstanz auf und weist darauf hin, dass es sich bei dem gegenständlichen Vertrag um
einen Mietvertrag handelt. Gemäß § 578 Abs. 2 BGB gilt damit das Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB. Dieses war hier zunächst verletzt, weil der Ursprungsvertrag nur auf der Vorderseite unterschrieben wurde. Der Schriftformfehler wurde jedoch geheilt, indem später von beiden Vertragspartnern die Anlage 1 unterschrieben wurde. In dieser Anlage 1 wurde ausdrücklich Bezug auf den schriftlichen Vertrag genommen, da in der Überschrift der streitgegenständliche Vertrag, die Vertragsparteien sowie der Mietgegenstand benannt wurden. Zudem wurde in § 1 Ziff. 1 Satz 1 der auf der Rückseite des Ursprungsvertrags abgedruckten AGB zur Bestimmung des Mietobjekts auf die Anlage 1 verwiesen.
Folge dieser Bezugnahme ist, dass die gesamte Vertragsurkunde und die Anlage 1 zu einer gedanklichen Einheit verbunden werden, aus der sich der Inhalt des Vertrags ergibt.
Nicht erforderlich ist es, dass die Anlage 1 mit dem in Bezug genommenen Vertrag körperlich verbunden ist. Die Situation verhält sich hier wie bei Nachtragsvereinbarungen.
Praxishinweis
Wird ein Mietvertrag (sowohl Wohn- als auch Geschäftsraummiete) für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, gilt der Mietvertrag für unbestimmte Zeit
(§ 550 BGB) und kann von jeder Vertragspartei ordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Frist gekündigt werden. Gleiches gilt, wenn bei einem Mietvertrag mit einer entsprechenden Laufzeit die Schriftform bei etwaigen Nachträgen zum Mietvertrag nicht eingehalten wird.
In der Praxis ist es regelmäßig (insbesondere zur Sicherung getätigter Investitionen)
von sehr großer Bedeutung, dass die Schriftform gewahrt wird. Verstöße gegen die Schriftform können durch die richtige vertragliche Gestaltung Rahmen eines Nachtrags zum Mietvertrag geheilt werden; wie der Bundesgerichtshof mit obiger Entscheidung zeigt, genügt im Einzelfall bereits die nachträgliche Unterzeichnung einer auf den Mietvertrag Bezug nehmenden Anlage.
Die maßgeblichen Vorschriften lauten:
§ 550 BGB
Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.
§ 542 BGB
(1) Ist die Mietzeit nicht bestimmt, so kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis nach den gesetzlichen Vorschriften kündigen.
(2) Ein Mietverhältnis, das auf bestimmte Zeit eingegangen ist, endet mit dem Ablauf dieser Zeit, sofern es nicht
1. in den gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich gekündigt oder
2. verlängert wird.
Beitrag von Rechtsanwalt
Thilo Zagon
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