LG Bochum, Urteil vom 12.09.2025 – 10 S 41/25, Anmerkung von Rechtsanwalt Thilo Zagon
Bislang konnte sich eine rechtsfähige Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Vermieterin einer Wohnung grundsätzlich auf den Eigenbedarf ihrer Gesellschafter berufen und gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (analog) wirksam eine ordentliche Kündigung aussprechen. Laut dem Landgericht Bochum gilt dies auch nach dem Inkrafttreten des Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetz (MoPeG) für die nun im Gesellschaftsregister eingetragene eGbR.
Sachverhalt:
Bei der Klägerin handelte es sich um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die im Jahr 2023 eine vermietete Wohnung erwarb. Seit Februar 2024 ist die Klägerin als eGbR im Gesellschaftsregister eingetragen.
Ende 2024 erklärte die Klägerin die ordentliche Kündigung des Wohnraummietverhältnisses. Als Begründung gab die Klägerin in der Kündigung an, dass der Gesellschafter der Klägerin die Wohnung für sich benötige, nachdem er und seine Ehefrau und Mitgesellschafterin beschlossen hätten, dass er aufgrund ehelicher Differenzen ausziehen und eine eigene Wohnung beziehen soll. Der Beklagte Wohnraummieter widersprach der Kündigung, weshalb die Klägerin beim erstinstanzlich zuständigen Amtsgericht auf Räumung klagte.
Das Amtsgericht wies die Klage ab und argumentierte, dass eine rechtsfähige Gesellschaft bürgerlichen Rechts nach der Gesetzesänderung durch das Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetz den Personenhandelsgesellschaften und juristischen Personen gleichstünde und für diese eine analoge Anwendung des Kündigungsgrundes aus § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht in Betracht komme.
Entscheidung:
Das Landgericht sah dies jedoch anders und bejahte die Wirksamkeit der Kündigung durch die eGbR:
„Die Klägerin konnte sich vorliegend auf den Eigenbedarf ihres Gesellschafters berufen.
(…)
In den Gesetzgebungsmaterialien zum MoPeG findet sich kein Hinweis, dass der Gesetzgeber die mietrechtliche Situation der GbR bedacht hat oder gar verändern wollte, sodass eine planwidrige Regelungslücke vorliegt. Das Argument gegen eine analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, der MoPeG-Gesetzgeber hätte der GbR ein gesetzlich explizit geregeltes Eigenbedarfskündigungsrecht zuerkennen können, wenn er dies gewollt hätte, überzeugt insoweit nicht.
Auch die Annäherung der GbR durch das MoPeG an die Personenhandelsgesellschaften, insbesondere an die OHG, spricht nicht gegen eine fortdauernde analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. (…) Die Punkte, in denen die GbR anderen juristischen Personen angenähert wurde, betreffen einzig gesellschaftsrechtliche Details und haben keinerlei Bezug zu spezifisch mietrechtlichen Fragen. (…)
Auch mit Blick auf die für den BGH entscheidenden spezifisch mietrechtlichen Vergleichbarkeit einer GbR mit einer nicht-rechtsfähigen Personenmehrheit ergeben sich keine Änderungen durch das MoPeG. Die Komplexität, mit der eine GbR strukturiert sein kann, und auch die Anzahl der Gesellschafter, die eine GbR haben kann, haben sich durch das MoPeG nicht geändert. Eine GbR und eine nicht-rechtsfähige Personenmehrheit bleiben also mit Blick darauf vergleichbar, inwieweit der Mieter das Risiko abschätzen kann, eine Eigenbedarfskündigung zu erhalten. (…).“
Praxishinweis:
Aufgrund des Inkrafttretens des MoPeG besteht seit dem 01.01.2024 eine Pflicht zur Eintragung ins Gesellschaftsregister unter anderem dann, wenn die GbR als Inhaberin eines Grundstücks im Grundbuch eingetragen werden soll (§ 47 Abs. 2 Grundbuchordnung).
Bei sogenannten Alt-GbRs, die schon vor dem Inkrattreten des MoPeG Eigentum an einer Immobilie hatten, gilt dagegen keine generelle Pflicht zur Eintragung ins Gesellschaftsregister. Wenn die Alt-GbR jedoch grundbuchrechtliche Änderungen vornehmen will (z.B. Verkauf, Belastung, Teilung des Grundstücks, oder Wechsel in der Gesellschafterstruktur, der sich auf das Grundbuch auswirkt), muss sie sich vorher ins Gesellschaftsregister eintragen lassen.
Die Revision des Urteils des Landgerichts ist gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO und § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO wegen grundsätzlicher Bedeutung und zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen. Das Landgericht weist in seiner Entscheidung darauf hin, dass es bei der Frage, ob die Möglichkeit zur Eigenbedarfskündigung auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters einer eGbR gestützt werden kann, um eine entscheidungserhebliche und klärungsfähige Rechtsfrage handelt. Obergerichtliche Rechtsprechung zu der Frage liegt – soweit ersichtlich – nicht vor und in der Literatur ist die Frage umstritten.
Das Urteil des Landgerichts ist nachvollziehbar. Es darf im Hinblick auf die Möglichkeit der Kündigung wegen Eigenbedarfs durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts keinen Unterschied machen, dass die GbR nun bei Eintragung ins Gesellschaftsregister den Namenszusatz „eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ oder „eGbR“ führen muss. Eine neue Gesellschaft sollte gerade nicht geschaffen werden, sodass die bisherigen Argumente des BGH für eine analoge Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nach wie vor passen.
Die Gesellschafter einer eGbR sollten bei grundsätzlich bestehendem Eigenbedarf an einer vermieteten Wohnung der eGbR in Erwägung ziehen, die Kündigung jetzt in Angriff zu nehmen, da mit dem Urteil des Landgerichts Bochum ein starkes Argument für die Kündigungsmöglichkeit vorliegt und nicht sicher ist, wie sich die Rechtsprechung zu dieser Frage entwickeln wird.
Beitrag von Rechtsanwalt
Thilo Zagon
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