BGH, Urt. v. 24.09.2025 – VIII ZR 289/23, Anmerkung von Rechtsanwältin Mirjam Barth
Ein die ordentliche Kündigung rechtfertigender Eigenbedarf im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann auch dann vorliegen, wenn der Vermieter den Eigenbedarf durch Veräußerung seiner aktuellen Wohnung selbst verursacht. Die Eigenbedarfskündigung stellt sich in diesem Fall nicht als rechtsmissbräuchlich dar.
Sachverhalt
Die Beklagte mietete vom Kläger eine Wohnung im dritten Obergeschoss eines Mehrparteienhauses. Der Kläger war neben dieser Wohnung auch Eigentümer einer von ihm selbst bewohnten Wohnung im vierten Obergeschoss sowie des darüber liegenden Dachgeschosses in demselben Mehrparteienhaus. Die Wohnungen im dritten und vierten Obergeschoss entsprachen einander im Wesentlichen hinsichtlich Größe und Zuschnitt der Wohnungen.
Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis mit der Mieterin wegen Eigenbedarfs. Zur Begründung führte der Vermieter aus, er beabsichtigte den Ausbau des Dachgeschosses sowie die Verbindung des Dachgeschosses mit seiner derzeit genutzten Wohnung im vierten Obergeschoss. Die Wohnung im vierten Obergeschoss würde ihm während der gesamten Dauer der Umbauarbeiten nicht zur Verfügung stehen. Nach Abschluss der Umbauarbeiten wolle er auch nicht mehr in die Wohnung im vierten Obergeschoss zurückkehren, sondern diese verkaufen.
Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg hat der Klage des Vermieters auf Räumung und Herausgabe stattgegeben.
Auf die dagegen gerichtete Berufung der Mieterin hat das Landgericht Berlin das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen, da das Landgericht das Vorliegen des Eigenbedarfs verneinte. Das Landgericht Berlin war der Ansicht, der Vermieter benötige die vermietete Wohnung nicht, da seine aktuellen Wohnverhältnisse den Wohnverhältnissen in der vermieteten Wohnung entsprechen und sich die Wohnverhältnisse daher durch einen Umzug nicht ändern würden. Dem Vermieter ginge es einzig darum, seine derzeit genutzte Wohnung veräußern zu können, weshalb es sich nicht um eine Eigenbedarfskündigung, sondern um eine Verwertungskündigung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB handeln würde.
Daraufhin legte der Vermieter Revision ein und begehrte die Wiederherstellung des stattgebenden erstinstanzlichen Urteils.
Entscheidung
Die Revision des Vermieters hatte Erfolg. Das Urteil des Landgerichts Berlin wurde aufgehoben und zur erneuten Entscheidung dorthin zurückverwiesen.
Zunächst führt der Bundesgerichtshof grundlegend aus, dass für einen die Kündigung rechtfertigenden Eigenbedarf nicht erforderlich sei, dass der Vermieter oder einer der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Angehörigen auf die Nutzung der Wohnung zwingend angewiesen sei. Ausreichend sei angesichts der grundrechtlich verankerten Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG bereits der (ernsthafte) Wunsch, die Wohnung künftig selbst zu nutzen oder nahen Angehörigen zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen sowie dass dieser Wunsch auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt werde.
Hieraus folge, so der Bundesgerichtshof, dass der Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen oder durch den Kreis privilegierter Dritter nutzen zu lassen, grundsätzlich zu achten sei. Der Eigennutzungswunsch des Vermieters sei lediglich darauf zu überprüfen, ob er ernsthaft verfolgt wird, von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist oder – weil der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, die Wohnung die Nutzungswünsche des Vermieters überhaupt nicht erfüllen kann oder der Wohnbedarf in einer anderen (frei gewordenen) Wohnung des Vermieters ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann – rechtsmissbräuchlich ist.
Unter Anwendung dieser Grundsätze gelangt der Bundesgerichtshof im hiesigen Fall zu dem Ergebnis, dass der Wunsch des Vermieters, die derzeit von ihm bewohnte Wohnung zu verkaufen, nicht als rechtsmissbräuchlich angesehen werden könne und der Annahme eines Eigenbedarfs nicht entgegenstehe. Das Nutzungsinteresse des Vermieters hinsichtlich der vermieteten Wohnung sei auch dann zu respektieren, wenn er den Bedarfsgrund willentlich herbeiführe beziehungsweise selbst verursacht habe. Dies gelte gerade auch für Fälle, in denen der Vermieter seine bisher genutzte Wohnung veräußert.
Der Annahme eines Eigenbedarfs stünde im hiesigen Fall auch nicht entgegen, dass sich die Wohnverhältnisse des Vermieters in Bezug auf den Zuschnitt und die Größe der bisher genutzten Wohnung und der Wohnung des Mieters nicht wesentlich änderten. Auch dies führe nicht zu einem Rechtsmissbrauch.
Der Bundesgerichtshof stellt zudem klar, dass die Kündigung auch nicht wegen rechtsmissbräuchlicher Umgehung der Voraussetzungen der sogenannten Verwertungskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB unwirksam sei. Der Anwendungsbereich der Verwertungskündigung sei nur eröffnet, wenn es um die Verwertung des Mietobjekts selbst gehe. Vorliegend wollte der Vermieter aber gerade nicht das Mietobjekt durch Veräußerung verwerten, sondern seine derzeit bewohnte, nicht vermietete Wohnung.
Fazit
Der Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist zuzustimmen.
Richtigerweise betont der Bundesgerichtshof in dieser neuen Entscheidung erneut, dass der Eigennutzungswunsch des Vermieters grundsätzlich zu respektieren ist und dieser daher nur einer beschränkten gerichtlichen Kontrolle unterliegt. Dabei steht dem Eigenbedarf auch nicht entgegen, wenn der Vermieter den Eigenbedarfsgrund willentlich selbst herbeiführt, etwa wie vorliegend durch den Verkauf seiner derzeit genutzten Wohnung.
Maßgebliche Vorschriften:
§ 573 BGB
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
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2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
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Beitrag von Rechtsanwältin
Mirjam Barth
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