OLG Brandenburg, Urteil vom 27.06.2023 – 3 U 88/22
Sachverhalt
Zwischen den Parteien besteht ein Gewerberaummietvertrag. Dieser wurde mit Beginn zum 01.05.2001 und einer Laufzeit von zunächst 10 Jahren und viermaliger Verlängerungsoption von jeweils 5 Jahren für den Mieter (= Beklagter), abgeschlossen. Der Beklagte optierte für eine Verlängerung.
Die Miete wurde für die ersten vier Mietjahre gestaffelt vereinbart. Die Miete erhöhte sich damit in den ersten vier Mietjahren um den jeweils vereinbarten Betrag. Die Parteien vereinbarten zudem, dass die Miete ab dem 01.05.2004 indexgesichert ist. Für den Fall, dass sich der „Lebenshaltungsindex aller privaten Haushalte in Deutschland“ im Vergleich zum Stand Mai 2004 um mehr als 10% ändert, sind die Parteien nach dem Mietvertrag berechtigt, Verhandlungen über eine Neufestsetzung des Mietzinses zu verlangen.
Im September 2020 verlangte der Kläger als Vermieter die Anpassung und eine Erhöhung der monatlich geschuldeten Nettomiete entsprechend der Erhöhung des Verbraucherpreisindexes für Deutschland.
Der Beklagte als Mieter stellte sich einer Anpassung entgegen, unter anderem führte er aus, dass die Preisanpassungsklausel aufgrund einer Kombination von Staffel- und Indexklausel unwirksam sei. Die Vereinbarung der Kombinationsklausel führe dazu, dass die Miete sich aufgrund der Staffeln überproportional steigere ohne, dass bei rückläufigem Index ein Absinken der Miete möglich sei.
Entscheidung
Das erstinstanzliche Gericht, sowie das OLG Brandenburg als Berufungsgericht entschieden diesen Fall zugunsten des Vermieters. Über die generelle Zulässigkeit einer Kombination von Staffel- und Indexklausel müsse nicht entschieden werden, weil die Kombination in der konkreten Ausgestaltung jedenfalls wirksam sei.
Anknüpfungspunkt für die Überprüfung einer Wertsicherungsklausel, hier in der Kombination Staffel- und Indexklausel, ist unter anderem § 2 Abs. 3 Nr. 1 PrKG. Danach liegt eine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei vor, wenn ein Preis- oder Wertanstieg einseitig eine Erhöhung, nicht aber umgekehrt ein Preis- oder Wertrückgang eine entsprechende Ermäßigung des Zahlungsanspruchs bewirkt. Die unangemessene Benachteiligung einer Partei führt zur Angreifbarkeit der Preisklausel.
Damit muss die Kombination einer Staffel- und Indexklausel so ausgestaltet werden, dass ein „Floaten“ also eine Anpassung der Miethöhe nach oben und unten entsprechend der Indexveränderung weiter möglich bleibt und nicht aufgrund der gleichzeitigen Vereinbarung einer Staffelmiete ausgeschlossen ist.
Diese Voraussetzung sieht das Gericht jedenfalls im vorliegenden Fall erfüllt. Denn vereinbart wurde, dass sich der Mietzins zunächst gestaffelt erhöht. Ab dem vierten Mietjahr sollte die Miete entsprechend den Indexveränderungen erhöht bzw. verringert werden. Die Indexierung des Mietzinses setzte erst zu einem Zeitpunkt nach dem Wirksamwerden der letzten Staffelmieterhöhung, nämlich im Mai 2004 ein. Ein „Floaten“ und damit auch eine Absenkung der Miethöhe aufgrund einer entsprechenden Indexveränderung war damit möglich.
Die Literatur hält Preisklauseln für unwirksam, bei denen sich fest bezifferte Staffelerhöhungen und Indexveränderungen zeitlich überschneiden.
Fazit
Die Vereinbarung einer zeitlich begrenzten Staffelmiete und einer anschließenden Indexgesicherten Miete, die sich am Stand des Index ab diesem Zeitpunkt orientiert ist damit möglich. Eine solche Kombination kann sowohl für Mieter als auch Vermieter interessant sein, da sie zunächst eine sichere Kalkulation ermöglicht und nach Ablauf eines bestimmten Zeitraums dennoch die Miete entsprechend des Verbraucherpreisindexes sichert.
Maßgebliche Vorschriften
§ 2 PrKG
(1) Von dem Verbot nach § 1 Abs. 1 ausgenommen sind die in den §§ 3 bis 7 genannten zulässigen Preisklauseln. Satz 1 gilt im Fall
1. der in § 3 genannten Preisklauseln,
2. von in Verbraucherkreditverträgen im Sinne der §§ 491 und 506 des Bürgerlichen Gesetzbuches verwendeten Preisklauseln (§ 5)
nur, wenn die Preisklausel im Einzelfall hinreichend bestimmt ist und keine Vertragspartei unangemessen benachteiligt.
(2) Eine Preisklausel ist nicht hinreichend bestimmt, wenn ein geschuldeter Betrag allgemein von der künftigen Preisentwicklung oder von einem anderen Maßstab abhängen soll, der nicht erkennen lässt, welche Preise oder Werte bestimmend sein sollen.
(3) Eine unangemessene Benachteiligung liegt insbesondere vor, wenn
1. einseitig ein Preis- oder Wertanstieg eine Erhöhung, nicht aber umgekehrt ein Preis- oder Wertrückgang eine entsprechende Ermäßigung des Zahlungsanspruchs bewirkt,
2. nur eine Vertragspartei das Recht hat, eine Anpassung zu verlangen, oder
3. der geschuldete Betrag sich gegenüber der Entwicklung der Bezugsgröße unverhältnismäßig ändern kann.
Beitrag von Rechtsanwältin Anne Ruf
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