Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes ist seit 22.10.2020 beschlossene Sache und tritt nunmehr am 01.12.2020 in Kraft („Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG“)).
Sowohl für die WEG-Verwalter als auch die Wohnungseigentümer bringen diese neuen Vorschriften erhebliche Veränderungen mit sich:
Bauliche Veränderungen
Das WEMoG soll vor allem Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen von Wohnungseigentumsanlagen vereinfachen. Künftig sind bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum mit einfacher Mehrheit möglich, ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt
(§ 20 Abs. 1 WEG n.F.).
So erhält jeder Eigentümer einen Anspruch darauf, auf eigene Kosten eine Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug einzubauen und Aus- und Umbaumaßnahmen zur Herstellung von Barrierefreiheit, Maßnahmen zum Einbruchschutz sowie einen Zugang zu einem schnelleren Internetanschluss vorzunehmen (§ 20 Abs. 2 n.F.).
Änderung in der Verwaltung
Auch nach der WEG-Reform wird es nach der Gewerbeordnung keinen verbindlichen Sachkundenachweis geben, § 34 c GewO. Allerdings hat jeder Wohnungseigentümer das Recht, als Teil einer ordnungsgemäßen Verwaltung die Bestellung eines zertifizierten Verwalters (§ 26 a WEG n.F.) und auf diesem Weg einen Sachkundenachweis zu verlangen
(§ 19 Abs. 2 Nr.6 WEG n.F.).
Der Anspruch auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht erstmals zwei Jahre nach Inkrafttreten der WEG-Reform. Damit bleibt genügend Vorlaufzeit, um ein Zertifizierungsverfahren zu entwickeln und einzuführen.
Gemeinschaft als Träger der Verwaltung
Um die häufig schwierig zu beantwortende Frage zu beseitigen, ob im Einzelfall die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder die Wohnungseigentümer selbst Träger von Rechten und Pflichten sind, ist künftig die Gemeinschaft Träger der gesamten Verwaltung. Sie handelt durch die Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan und durch den Verwalter als ihr Vertretungsorgan.
Verwalter erhält mehr Befugnisse
Der WEG-Verwalter erhält erweiterte Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse.
Demnach kann dieser künftig in eigener Verantwortung und ohne Beschlussfassung über Maßnahmen entscheiden, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG n.F.). Nach der
Gesetzesbegründung gehören dazu beispielsweise neben kleineren Reparaturen auch der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen in beschränktem Umfang.
§ 27 Abs. 2 WEG n.F. ermöglicht den Wohnungseigentümern, diejenigen Maßnahmen zu definieren, deren Erledigung sie in die Verantwortung des Verwalters legen wollen. In diesem Rahmen ist es etwa möglich, Wertgrenzen festzulegen, einen Maßnahmenkatalog aufstellen oder einzelne Handlungen des Verwalters von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers, des Verwaltungsbeirats oder eines Dritten abhängig zu machen.
Der Verwalter besitzt in Zukunft im Außenverhältnis eine Vertretungsmacht für die Gemeinschaft, § 9b Abs. 1 WEG n.F.; für den Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags aber nur aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer.
Eigentümerversammlung und Beschlussfassung:
Die WEG-Reform ermöglicht eine Flexibilisierung der Gestaltung von Eigentümerversammlungen.
Wohnungseigentümer erhalten gemäß § 23 Abs. 1 WEG n.F. eine Beschlusskompetenz, Wohnungseigentümern die Möglichkeit zu eröffnen, online an einer Eigentümerversammlung teilzunehmen. Dies umfasst jedoch nicht die Möglichkeit, Präsenzversammlungen per Mehrheitsbeschluss zugunsten reiner Online-Eigentümerversammlungen abzuschaffen.
Eine Eigentümerversammlung ist zudem künftig unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beziehungsweise Miteigentumsanteile beschlussfähig.
§ 25 Abs. 3 WEG a.F. wird gestrichen.
Die Einberufungsfrist für Eigentümerversammlungen wird von zwei auf drei Wochen verlängert (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG n.F.). In dem ursprünglichen Gesetzesentwurf hatte man eine Ladungsfrist von sogar vier Wochen vorgesehen.
Recht auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen:
Mit Inkrafttreten der neuen WEG-Reform erhält jeder Wohnungseigentümer gemäß § 18 Abs. 4 WEG n.F. das Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen.
Abberufung des Verwalters:
Auch die Abberufung eines Verwalters wird für die Wohnungseigentümergemeinschaften künftig deutlich erleichtert. Die Abberufung eines Verwalters ist künftig nicht mehr vom Vorliegen eines wichtigen Grundes abhängig, vielmehr können die Wohnungseigentümer den Verwalter gemäß § 26 Abs 3 WEG n.F. jederzeit entlassen. Spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung endet auch der Verwaltervertrag.
Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen gegen die Gemeinschaft:
Durch die WEG-Reform werden auch die Regelungen zu Anfechtungs- und Nichtigkeitsklagen neu gestaltet. Da nach neuem Recht allein die Gemeinschaft Träger der Verwaltung ist, richten sich derartige Klagen anstatt wie nach derzeitiger Rechtslage gegen die einzelnen Wohnungseigentümer künftig allein gegen die Gemeinschaft.
Erweiterung der Sondereigentumsfähigkeit:
Die WEG-Reform erweitert die Sondereigentumsfähigkeit auf Freiflächen wie Terrassen und Stellplätze (§ 3 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 WEG n.F.).
Obwohl das WEMoG versucht, einige dringende Fragen zu klären, wirft es in vielen Bereichen neue Fragen auf. Es bleibt abzuwarten, welche neue Problem- und Streitpunkte für die Wohnungseigentümer entstehen werden. Insgesamt bleibt aber festzuhalten, dass die WEG-Reform im Zeitalter der Klimawende und der Digitalisierung zu begrüßen ist.