Beitrag zur Gesetzesänderung von Rechtsanwalt Thomas Schmidt, LL.M.
Zum 27.09.2026 treten neue Vorschriften des UWG in Kraft, mit denen Deutschland die europäische EmpCo-Richtlinie umsetzt. Ab diesem Zeitpunkt drohen Abmahnungen, wenn Immobilien ohne entsprechende Nachweise als „nachhaltig“ oder „klimafreundlich“ beworben werden. Makler haben daher konkreten Prüfungsbedarf.
Wärmepumpe im Keller, Photovoltaikmodule auf dem Dach – daraus wird in der Werbung schnell ein „nachhaltiges Zuhause“. Solche Aussagen sind schnell formuliert, können jedoch erhebliche rechtliche Kosten verursachen.
Ab dem 27.09.2026 gelten strengere Maßstäbe für Werbung mit Umweltbezug. Makler sollten ökologische Eigenschaften daher konkret und präzise benennen und keine weitergehenden Vorteile behaupten, als sie tatsächlich nachweisen können. Auch Hausverwaltungen können betroffen sein.
Konkrete Folgen der EmpCo-Richtlinie für Makler
Ausgangspunkt der Neuregelung ist die europäische EmpCo-Richtlinie. In Deutschland wurde sie umgesetzt durch das Dritte Gesetz zur Änderung des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG). Erfasst sind auch Immobilienangebote und Maklerleistungen. Verschiedene Werbeformen werden neu in die „Schwarze Liste“ des UWG aufgenommen; gegenüber Verbrauchern sind sie damit ausnahmslos unzulässig.
Auf Werbung, die sich ausschließlich an Geschäftskunden richtet, sind diese Listenverbote nicht unmittelbar anwendbar. Das Verbot irreführender Umweltaussagen gilt jedoch auch im B2B-Bereich.
Umweltversprechen, Klimaneutralität und Siegel: die neuen rechtlichen Grenzen
Konkretisierungspflicht: Umweltaussagen müssen auf überprüfbaren Tatsachen beruhen
Besonders riskant sind pauschale Begriffe wie „umweltfreundlich“, „ökologisch“, „klimafreundlich“ oder „grün“. Je nach konkretem Zusammenhang können auch Aussagen wie „energieeffizient“ oder „nachhaltig“ darunterfallen.
Wird eine solche Aussage nicht auf demselben Werbeträger klar und deutlich hervorgehoben konkretisiert, setzt die neue Nr. 4a des Anhangs zu § 3 Abs. 3 UWG eine anerkannte hervorragende Umweltleistung voraus, die das verwendete Versprechen rechtfertigt. Erforderlich ist ein gesetzlich bestimmter hoher Standard; ein beliebiger ökologischer Vorteil genügt nicht. Allein eine Wärmepumpe oder eine günstige Energieeffizienzklasse rechtfertigt daher nicht ohne Weiteres, eine Immobilie pauschal als „nachhaltig“ zu bezeichnen.
An die Stelle solcher Werturteile sollten nachprüfbare Fakten treten, etwa: „Luft-Wasser-Wärmepumpe, Photovoltaikanlage mit 10 kWp Leistung, Endenergiebedarf laut Energieausweis 20 kWh/(m²·a), Energieeffizienzklasse A+.“ Diese Daten müssen für das konkret beworbene Objekt zutreffen. Noch nicht vorhandene, sondern lediglich vorgesehene Ausstattungsmerkmale sind eindeutig als geplant zu kennzeichnen.
Ein QR-Code reicht nicht: Die Erläuterung muss unmittelbar bei der Werbeaussage stehen
Die erforderliche Konkretisierung muss Bestandteil der Werbeaussage sein und darf nicht im Kleingedruckten verborgen werden. Ein allgemeines Umweltversprechen in einer Printanzeige wird nicht dadurch ausreichend präzisiert, dass ein QR-Code zu weiterführenden Online-Informationen führt.
Auch in sozialen Medien sollten die wesentlichen Erläuterungen unmittelbar beim jeweiligen Versprechen stehen. Ist der verfügbare Raum knapp, empfiehlt sich eine präzise Tatsachenangabe statt eines erklärungsbedürftigen Schlagworts.
Ein begrüntes Dach macht kein ökologisches Gebäude: Keine Verallgemeinerung einzelner Umweltvorteile
Nach der neuen Nr. 4b der Schwarzen Liste darf ein einzelner Umweltvorteil weder dem gesamten Produkt noch der gesamten geschäftlichen Tätigkeit zugerechnet werden. Ein Gründach macht daher nicht das gesamte Gebäude zu einem „ökologischen“ Objekt. Ebenso wenig darf die gesamte Maklerleistung als „umweltfreundlich“ bezeichnet werden, nur weil das Büro Ökostrom bezieht oder Exposés digital versendet. Für Hausverwaltungen gilt Entsprechendes.
Entscheidend ist eine präzise Beschreibung des tatsächlichen Vorteils und seiner Reichweite. Die Aussage „Unser Büro bezieht seit dem 0101.2026 ausschließlich Ökostrom“ unterscheidet sich deutlich von der pauschalen Behauptung „Wir vermitteln rundum grün“. Ein zu weit gefasstes Versprechen kann nicht nachträglich durch eine Erläuterung auf das zulässige Maß zurückgeführt werden.
„Klimaneutrale Vermittlung“ durch Zertifikate: Ab Herbst 2026 unzulässig
Die neue Nr. 4c der Schwarzen Liste enthält eine besonders strikte Vorgabe. Danach sind produktbezogene Aussagen über neutrale, reduzierte oder positive Auswirkungen auf Treibhausgasemissionen unzulässig, wenn sie auf der Kompensation von Emissionen beruhen.
Der Produktbegriff umfasst in diesem Zusammenhang auch Dienstleistungen. Eine Immobilienvermittlung darf daher nicht als „klimaneutral“ beworben werden, wenn diese Einordnung allein darauf beruht, dass für Büroverbrauch, Fahrten und Besichtigungen Kompensationszertifikate erworben werden.
Zukunftsaussagen wie „bis 2030 klimaneutral“ erfordern einen belastbaren Umsetzungsplan
Auch die Aussage „Wir werden bis 2030 klimaneutral“ ist rechtlich nicht bloß ein unverbindlicher Werbeslogan. Nach dem neuen § 5 Abs. 3 Nr. 4 UWG müssen solche Aussagen gegenüber Verbrauchern auf klaren, objektiven, öffentlich zugänglichen und überprüfbaren Verpflichtungen beruhen.
Erforderlich sind ein detaillierter und realistischer Umsetzungsplan, messbare Ziele mit konkreten Fristen sowie die hierfür erforderlichen Ressourcen. Der Plan ist regelmäßig von einem unabhängigen externen Sachverständigen zu überprüfen; dessen Feststellungen müssen für Verbraucher zugänglich sein. Weder ein rein internes Ziel noch eine unverbindliche Absichtserklärung erfüllen diese Voraussetzungen. Wer den damit verbundenen Aufwand nicht leisten kann, sollte statt weitreichender Zukunftsaussagen bereits umgesetzte Maßnahmen bewerben.
Selbst entwickelte Siegel: Wann ein „Green Property“-Zeichen zum Abmahnrisiko wird
Nach der neuen Nr. 2a der Schwarzen Liste dürfen Nachhaltigkeitssiegel nur verwendet werden, wenn sie auf einem gesetzeskonformen Zertifizierungssystem beruhen oder von einer staatlichen Stelle festgesetzt worden sind. Ein selbst entworfenes „Green Property“-Zeichen ist daher rechtlich bedenklich, wenn es als Vertrauens- oder Gütezeichen ökologische Eigenschaften hervorhebt.
Der Hinweis „unser eigenes Siegel“ kann das vorgeschriebene Zertifizierungssystem nicht ersetzen. Ein Blattmotiv oder eine grüne Unternehmensfarbe sind hingegen nicht bereits für sich genommen unzulässig. Nach den aktualisierten, rechtlich unverbindlichen FAQ der Dienststellen der EU-Kommission sind der Gesamtkontext und das Verständnis des durchschnittlichen Verbrauchers maßgeblich. Auch Marken- und Firmennamen bedürfen einer Prüfung, sofern sie ein Umweltversprechen enthalten. Die Eintragung einer Marke schließt die Anwendung des Wettbewerbsrechts nicht aus.
Zertifikate Dritter richtig einsetzen: Prüfpflichten für Makler
Bei Zertifikaten Dritter sollten Makler insbesondere prüfen, für welches Gebäude oder welche konkrete Leistung sich die Zertifizierung gilt, ob sie noch wirksam ist und welche Aussagen durch sie tatsächlich gedeckt sind.
Eine Zertifizierung, die nur für ein bestimmtes Projekt gilt, darf nicht den Eindruck einer Auszeichnung des gesamten Maklerunternehmens erwecken. Eine lediglich beantragte oder angestrebte Zertifizierung darf zudem nicht als bereits vergeben dargestellt werden.
Bestehende Werbung überprüfen und Nachweise systematisch dokumentieren
Die Überprüfung sollte sich nicht auf die nächste Anzeige beschränken. Einzubeziehen sind insbesondere bestehende Webseiten, Angebote auf Immobilienportalen, Exposévorlagen, Beiträge in sozialen Medien, Broschüren, Newsletter, Logos und E-Mail-Signaturen.
Für Werbung, die weiterhin genutzt wird, besteht kein allgemeiner Bestandsschutz allein deshalb, weil sie bereits vor dem 27.09.2026 erstellt worden ist. Insbesondere wiederkehrende Textbausteine können bedenkliche Formulierungen unbemerkt in eine Vielzahl neuer Angebote übernehmen.
Interne Nachweisführung zur Reduzierung des Abmahnrisikos
Empfehlenswert ist eine übersichtliche interne Dokumentation: Welche Aussage wird verwendet, worauf bezieht sie sich, welcher Nachweis liegt vor und wer stellt dessen Aktualität sicher? Eigentümer, Bauträger und Projektentwickler sollten aufgefordert werden, die Grundlagen ihrer umweltbezogenen Angaben bereitzustellen. Umweltbezogene Werbeformulierungen sollten nicht ungeprüft übernommen werden.
Energieausweise, technische Dokumentationen und Zertifikate müssen die jeweils verwendete Aussage stützen. Auch beauftragte Werbeagenturen sind darüber zu informieren, welche Formulierungen zulässig sind.
Rechtssichere Umweltkommunikation als Wettbewerbsvorteil
Die neuen Vorgaben bedeuten nicht, dass auf Umweltwerbung vollständig verzichtet werden muss. Leistungsfähige Heizsysteme, konkrete energetische Kennwerte und belegte Verbesserungen bleiben starke Verkaufsargumente. Wer nachweisbare Vorteile präzise beschreibt, statt ein Objekt oder Unternehmen undifferenziert als „grün“ darzustellen, reduziert rechtliche Risiken und vermittelt Interessenten zugleich aussagekräftigere Informationen.
Die Gesetzesänderung, BGBl. 2026 I Nr. 43 vom 19.02.2026, die zum 27.09.2026 in Kraft tritt finden Sie hier: https://www.recht.bund.de/bgbl/1/2026/43/VO.html
Beitrag von Rechtsanwalt
Thomas Schmidt LL.M.
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