Mietzahlungspflicht für Geschäftsraummieter auch während corona-bedingter Schließung der Geschäftsräume

LG Heidelberg, Urt. v. 30.07.2020, Az.: 5 O 66/20 (nicht rechtskräftig)

Geschäftsraummieter, insbesondere die großen Handelsketten sind auch während der wegen der Coronaverordnung erfolgten Anordnung der Schließung von Filialen in aller Regel verpflichtet, die vereinbarte Miete auch für die Zeit der Schließung zu zahlen.

Sachverhalt

Ein international tätiger Gewerberaummieter kündigt unmittelbar nach der Anordnung der Geschäftsraumschließung durch die Coronaverordnung an, während der Zeit der Schließung keine Miete für angemietete Geschäftsräume zu zahlen. Der Vermieter macht die Miete nach erfolgloser außergerichtlicher Zahlungsaufforderung gerichtlich geltend.

Entscheidung

Nach Ansicht des Landgerichts lag eine Minderung der Miete gem. § 536 Abs. 1 BGB nicht vor. Unter Bezugnahme auf die Rauchverbotsentscheidung des Bundesgerichtshofes hält das Landgericht die Tauglichkeit der Mieträumlichkeiten zum vertragsgemäßen Gebrauch für nicht eingeschränkt, da die hoheitliche Maßnahme sich nicht auf die konkrete Beschaffenheit, den Zustand oder die Lage der konkreten Mietsache bezögen. Maßnahmen, die den geschäftlichen Erfolg des Mieters beeinträchtigen, fielen in dessen Risikobereich. Auch ein Fall der Unmöglichkeit nach § 275 BGB, mit der Folge des Entfalls der Gegenleistungspflicht für den Mieter nach § 326 Abs. 1 BGB, läge nicht vor. Da die corona-bedingte Schließung der Geschäftsräume die Nutzungstätigkeit des Mieters, nicht aber die Gebrauchsverschaffungspflicht des Vermieters beträfe, bleibe der Mieter zur Zahlung der Miete verpflichtet. Eine Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB komme im konkreten Einzelfall ebenfalls nicht in Betracht. Zwar stelle die Schließungsanordnung eine Störung der Geschäftsgrundlage dar; unter Abwägung der – insbesondere vertraglichen – Risikoverteilung komme eine Vertragsanpassung allenfalls dann in Betracht, wenn der Mieter eine Existenzgefährdung oder eine vergleichbare unzumutbare wirtschaftliche Beeinträchtigung darlege und nachweise. Allein der Hinweis auf Umsatzausfälle sei insoweit unzureichend.

Praxishinweis

Grundsätzlich schließt das Landgericht eine Anpassung des Vertrags gem. § 313 BGB nicht aus, weist aber darauf hin, dass eine solche Anpassung nur dann denkbar ist, wenn dem Gewerberaummieter eine Existenzgefährdung oder eine vergleichbare wirtschaftliche Beeinträchtigung drohe und er dies nachweisen könne. Dies erscheint für Kleingewerbetreibende denkbar, wobei die Darlegungslast für die Mieter hoch ist und sich nicht auf die Benennung von Umsatzrückgängen beschränken darf. Die Berufung auf die Gewährung coronabedingter Hilfen, die im konkreten Fall aber nicht ausreichen, könnte im Hinblick auf die Prüfung der Notwendigkeit der Hilfeleistung hilfreich sein, wird allein aber ebenfalls nicht ausreichen.