OLG Hamburg, Urteil vom 07.10.2025 – 4 U 48/25, Anm. von Rechtsanwältin Lea Schwoerer
Vermieter müssen bei Zustellungen an ihre Mieter Sorgfalt walten lassen. Allein die Tatsache, dass der Mieter die Änderung seiner Anschrift nicht mitteilt, rechtfertigt nicht ohne Weiteres die Fiktion des Zugangs. Vielmehr muss der Vermieter leicht zugängliche Möglichkeiten wie die Abfrage im Handelsregister nutzen, um die neue Adresse des Mieters zu ermitteln.
Sachverhalt:
Zwischen der Mieterin und der Vermieterin bestand ein Mietverhältnis über Gewerberäume. Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs der Mieterin außerordentlich fristlos. Das Kündigungsschreiben wurde am 15.08.2024 durch die Hausverwaltung im Mietobjekt an eine im Mietobjekt tätige Mitarbeiterin übergeben. Diese war allerdings nicht bei der Mieterin angestellt, sondern bei deren Untermieterin.
Die Mieterin hatte bereits Monate zuvor ihren Geschäftssitz verlegt, dies jedoch entgegen ihrer mietvertraglichen Verpflichtung der Vermieterin nicht angezeigt. Die neue Adresse war aber im Handelsregister abrufbar.
Das Mietobjekt hatte die Mieterin an eine GmbH & Co. KG untervermietet. Die einzelvertretungsberechtigte Alleingeschäftsführerin der Mieterin war zugleich einzelvertretungsberechtigte Geschäftsführerin der persönlich haftenden Gesellschafterin der Untermieterin. Am Mietobjekt an Klingelschild und Briefkasten waren ausschließlich Hinweise auf die Untermieterin, nicht aber auf die Mieterin angebracht.
Verfahrensgang:
Die Vermieterin erhob Klage vor dem Landgericht Hamburg gegen die Mieterin auf Räumung und Nutzungsentschädigung. Dagegen wehrte sich die Mieterin, indem sie unter anderem den Zugang der Kündigungserklärung sowie den Zahlungsverzug bestritt.
Nachdem die Mieterin während des laufenden Prozesses die Miete für drei hintereinander folgende Monate nicht zahlte, erklärten die Prozessbevollmächtigten der Vermieterin nach Schluss der letzten mündlichen Verhandlung mit nachgelassenem Schriftsatz vom 03.04.2025 erneut vorsorglich die außerordentliche fristlose Kündigung. Die Mieterin wies die Kündigung unter Verweis auf das Fehlen einer beiliegenden Originalvollmacht zurück.
Das Landgericht hat der Klage überwiegend stattgegeben. Dabei ging es von einer wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses durch die Kündigung vom 15.08.2024 aus. Die Mieterin müsse sich nach Treu und Glauben so behandeln lassen, als sei ihr die Kündigung am 15.08.2024 zugegangen. Denn das Unterlassen der Mitteilung der neuen Adresse der Mieterin im Zusammenhang mit ihrem Zahlungsverzug stelle einen schwerwiegenden Treueverstoß dar, welcher eine echte Zugangsfiktion rechtfertige.
Die Beklagte hat gegen das Urteil Berufung eingelegt.
Entscheidung:
Das Oberlandesgericht bestätigte das Urteil des Landgerichts im Ergebnis, allerdings mit anderer Begründung. Das Mietverhältnis sei nicht bereits durch die erste außerordentliche Kündigung am 15.08.2024 beendet worden, sondern erst durch die außerordentliche Kündigung im nachgelassenen Schriftsatz vom 03.04.2025.
Die Kündigung vom 15.08.2024 sei der Mieterin nicht wirksam zugegangen. Die Mitarbeiterin der Untermieterin, der das Schreiben übergeben worden war, sei keine Empfangsbotin der Mieterin gewesen. Allein die Personenidentität der Geschäftsführerin der Mieterin und der Untermieterin führe nicht dazu, dass die in den Geschäftsräumen der Untermieterin tätige Mitarbeiterin zugleich auch als Empfangsbotin für andere Gesellschaften, die in diesen Räumen kein Geschäftslokal unterhalten, fungiert.
Auch gebe es keine Vermutung im Geschäftsverkehr, dass Mieter von Gewerberäumen selbst eine Geschäftstätigkeit in diesen Räumen entfalten.
Eine Zugangsfiktion aufgrund einer Zugangsvereitelung oder einer vergleichbaren schwerwiegenden Treueverletzung der Beklagten greife nicht. Allein die unterlassene Mitteilung des Anschriftenwechsels stelle keine derart schwere Pflichtverletzung dar, dass sie eine Fiktion des Zugangs rechtfertigen würde. Das gelte insbesondere vor dem Hintergrund, dass die neue Geschäftsanschrift der Mieterin ohne Weiteres im Handelsregister abrufbar gewesen sei.
Dagegen sei das Mietverhältnis durch die außerordentliche Kündigung der Vermieterin im Schriftsatz vom 03.04.2025 wirksam beendet worden.
Die in der Einführung dieser weiteren Kündigung in den Prozess liegende Klageänderung sei zulässig. So sei die Berücksichtigung der Kündigung sachdienlich. Über sie könne auch ohne weitere Aufklärung des Sachverhalts entschieden werden, da die weiteren Zahlungsrückstände, auf die diese Kündigung gestützt wurde, unstreitig geblieben seien.
Auch greife die Rüge der Mieterin wegen des Fehlens der beiliegenden Originalvollmacht nicht durch, da § 174 BGB auf Prozessvollmachten keine Anwendung fände.
Fazit:
Die Entscheidung stellt klar, dass allein die unterlassene Mitteilung der Adressänderung durch einen gewerblichen Mieter nicht ausreicht, um eine Fiktion des Zugangs zu rechtfertigen. Jedenfalls wenn niedrigschwellige Möglichkeiten wie eine Abfrage über das Handelsregister bestehen, müssen Vermieter diese nutzen, um die aktuelle Adresse des Mieters zu ermitteln.
Bei Unsicherheiten kann im Prozess erneut gekündigt werden. Sind die zur Kündigung berechtigenden Tatsachen unstreitig, kann dies zum Erfolg des laufenden Räumungsprozesses führen.
§ 174 BGB ist auf Prozessvollmachten nicht anwendbar, weshalb eine Erklärung durch den Prozessvertreter ausreicht.
Maßgebliche Vorschriften:
§ 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. […]
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
[…]
3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
[…]
§ 174 BGB – Einseitiges Rechtsgeschäft eines Bevollmächtigten
Ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, ist unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist. Die Zurückweisung ist ausgeschlossen, wenn der Vollmachtgeber den anderen von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt hatte.
