Beitrag von Rechtsanwältin Marie-Lea Andert
BGH, Urteil vom 25.01.2023 – VIII ZR 29/22
Sachverhalt und Entscheidungsgrundlage:
Der Kläger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten. Im Anschluss an die Ankündigung und Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen erklärte die Beklagte gegenüber dem Kläger unter Bezugnahme auf die Modernisierungsankündigung, die Miete zu erhöhen. Dem Mieterhöhungsschreiben war eine als „Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung“ bezeichnete Anlage beigefügt.
Diese enthielt eine Aufstellung der Modernisierungsmaßnahmen. In der Tabelle wurden die auf die einzelnen Maßnahmen entfallenden Gesamtkosten abzüglich ersparter Instandhaltungskosten angegeben und diese zur Berechnung des Mieterhöhungsbetrages nach dem Verhältnis der Gesamtwohnfläche zur Einzelwohnfläche auf den Kläger umgelegt. Die Kosten wurden dabei nicht nach den einzelnen Untergewerken untergliedert.
Der Kläger erhob vor dem Amtsgericht Stuttgart Bad-Cannstatt eine negative Feststellungsklage und beantragte die Feststellung, dass er nicht zur Zahlung der Mieterhöhung verpflichtet sei. Das Amtsgericht gab der Klage statt, das Landgericht Stuttgart wies die gegen das Urteil des Amtsgerichts eingelegte Berufung zurück. Das Amts- und das Landgericht begründeten ihre Entscheidungen damit, dass die formellen Voraussetzungen an eine Mieterhöhungserklärung gemäß § 559b, Abs. 1 BGB nicht erfüllt seien, da insbesondere die Kosten nicht nach einzelnen Untergewerken aufgeschlüsselt worden seien.
Hiergegen legte die Beklagte die Revision vor dem Bundesgerichtshof ein.
Entscheidung:
Der Bundesgerichtshof hob das Berufungsurteil auf und verwies den Rechtsstreit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurück.
Der Vermieter habe in der Erhöhungserklärung gemäß § 559b, Abs. 1 BGB darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken.
Der Mieter müsse den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen bzw. die Höhe und Aufteilung der Kosten auf Plausibilität überprüfen können. Aus der Mieterhöhungserklärung müsse zudem hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten erspart wurden.
Dabei seien in formeller Hinsicht keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung zu stellen.
Die Erhöhungserklärung sei nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil die Beklagte die für die verschiedenen Maßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen Gewerken aufgeschlüsselt oder anderweitig untergliedert hat.
Das Berufungsgericht habe die formellen Anforderungen an die Darlegung der Modernisierungskosten bzw. an die Zuordnung angefallener Kosten zu Modernisierungsarbeiten und Instandhaltungsmaßnahmen überspannt. Es habe die Frage, ob die Kosten zutreffend berechnet und eingeordnet worden sind, aufgrund eines von ihm angenommenen Schutzbedürfnisses des Mieters rechtsfehlerhaft als formelle Voraussetzung eingeordnet.
Dabei habe es übersehen, dass die von ihm verlangte zusätzliche Untergliederung in einzelne Gewerke oder Rechnungspositionen nicht zur Überprüfbarkeit der Plausibilität der Höhe und der Aufteilung der Kosten erforderlich ist und demzufolge keinen maßgeblichen Erkenntnisgewinn verschafft hätte.
Der Kläger konnte die Berechnung der geltend gemachten Mieterhöhung auch ohne diese weiteren Angaben hinreichend genau auf ihre Plausibilität – auch im Hinblick auf den durch die Modernisierungsmaßnahmen ersparten Instandsetzungsaufwand – überprüfen.
Zudem stünde dem Mieter zur Klärung verbleibender Unsicherheiten oder auch zur Kontrolle der Angaben des Vermieters ein Auskunfts- und Einsichtsanspruch zu.
Fazit und Ausblick:
Der Bundesgerichtshof hat mit seiner Entscheidung seine Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 20.07.2022, VIII ZR 361/21) zu den formellen Voraussetzungen einer Modernisierungsmieterhöhung fortgeführt und gefestigt. Die formellen Anforderungen an eine Modernisierungsmieterhöhung dürfen nicht überspannt werden. Dem Mieter solle ermöglicht werden, die Höhe und Aufteilung der Kosten auf Plausibilität überprüfen zu können. Eine Aufteilung der Kosten nach Untergewerken verschaffe dem Mieter bei dieser Plausibilitätsprüfung keinen Erkenntnisgewinn und sei daher keine formelle Wirksamkeitsvoraussetzung.
Maßgebliche Vorschrift:
§ 559b BGB
(1) 1Die Mieterhöhung nach § 559 ist dem Mieter in Textform zu erklären. 2Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert wird. 3§ 555c Absatz 3 gilt entsprechend. (…)
Beitrag von Rechtsanwältin Marie-Lea Andert
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