Beitrag von Rechtsanwältin Marie-Lea Andert

BGH, Urt. v. 16.07.2021 – V ZR 119/20

Sachverhalt

Gegenstand dieser Entscheidung waren Schadensersatzansprüche aus Kaufgewährleistungsrecht. Bei der Kaufsache handelte es sich um zwei Grundstücke, welche jeweils mit einem Mehrfamilienhaus bebaut waren.

Im August 2012 wurde der Grundstückseigentümerin und Verkäuferin eine Baugenehmigung erteilt, welche den Neubau eines Doppelhauses und die Sanierung der beiden Gebäude mit je vier Wohnungen und den Ausbau des Dachgeschosses genehmigte.

Die Käuferin erklärte nach Besichtigung der Grundstücke am 11.10.2015 gegenüber dem Makler, das Objekt erwerben zu wollen. Am 14.10.2015 teilte der Makler gegenüber der Käuferin mit, die Eigentümerin habe das Kaufangebot angenommen. Anschließend übersandte er ihr ein Exposé und die Visualisierung der ursprünglich von der Verkäuferin geplanten und im Jahr 2012 genehmigten Umbaumaßnahme. In dem Exposé wurde das Objekt als „solide (…) Wohnanlage zum Sanieren oder Neuentwickeln“, bestehend aus zwei Mehrfamilienhäusern, die über acht bezugsfreie Wohneinheiten zuzüglich Ausbaureserve im Dachgeschoss verfügten, bezeichnet. Die dafür im August 2012 auf drei Jahre erteilte Baugenehmigung war inzwischen abgelaufen, wovon die Käuferin Kenntnis hatte.

Mit notariellem Kaufvertrag erwarb die Käuferin am 23.10.2015 die beiden Hausgrundstücke unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel. Im Rahmen des Kaufvertrages wurde ein Zusatz aufgenommen, wonach es der Käuferin bekannt war, dass das Kaufobjekt seit ca. drei Jahren entmietet sowie ohne Heizung sei und dass pro Gebäude nur vier Wohneinheiten genehmigungsfähig seien.

Die Baurechtsbehörde teilte am 11.03.2016 mit, dass die geplanten Sanierungsmaßnahmen der Gebäude mittlerweile derart umfassend seien, dass sie einem Neubau gleichzusetzen seien. Eine Sanierung zwecks Errichtung von vier Wohnungen pro Gebäude sei unzulässig, genehmigungsfähig seien lediglich noch zwei Zweifamilienhäuser.

Gestützt auf die Behauptung, die Angaben in dem Exposé und der Visualisierung seien bewusst wahrheitswidrig erfolgt und der vereinbarte Haftungsausschluss sei wegen arglistiger Täuschung unwirksam, verlangte die Klägerin aus abgetretenem Recht der Käuferin von der Verkäuferin Schadensersatz. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung mit der Begründung zurückgewiesen, dass bereits kein Sachmangel vorliege, da die Käuferin zu dem Zeitpunkt, zu dem ihr die Visualisierung übersandt worden war, bereits dazu entschlossen gewesen sei, das Grundstück zu erwerben. Die Inhalte des Exposés und der Visualisierung hätten den bereits gefassten Kaufentschluss nicht beeinflussen können.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof bejahte das Vorliegen eines Sachmangels wegen der Äußerung unzutreffender Angaben über den (baurechtlichen) Zustand des Grundstücks im Rahmen des Exposés und der Visualisierung, obwohl die Käuferin zu diesem Zeitpunkt bereits zum Kauf entschlossen war und verwies das Verfahren zur neuen Verhandlung zurück an das Berufungsgericht.

Dem V. Zivilsenat zufolge habe die Käuferin erwarten können, dass eine Sanierung der Mehrfamilienhäuser möglich war. Die Illustration habe ihre Kaufentscheidung nach § 434 Abs. 1 Satz 3 Halbsatz 2 BGB beeinflussen können.

Mit der „Kaufentscheidung“ im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 3 Halbsatz 2 BGB ist der Abschluss des Kaufvertrags gemeint. Maßgeblich für die Beurteilung, ob eine öffentliche Äußerung des Verkäufers über eine Eigenschaft des Grundstücks die Kaufentscheidung beeinflussen kann oder nicht, ist entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht der Zeitpunkt, zu dem der Käufer sich entschließt, das Grundstück zu erwerben, sondern der Zeitpunkt der notariellen Beurkundung des Grundstückskaufvertrags.

Sofern der Käufer zu dem Kauf entschlossen, der Kaufvertrag aber noch nicht geschlossen ist, liegt noch keine Kaufentscheidung im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 3 Halbsatz 2 BGB vor. Im Rahmen der Privatautonomie hat jede Partei bis zum Vertragsabschluss das Recht, von dem in Aussicht genommenen Vertrag Abstand zu nehmen. Bis zum Abschluss des Kaufvertrags ist der Käufer frei, den Vertrag zu schließen oder nicht.

Fazit

Der BGH stellt mit diesem Urteil heraus, dass mit der „Kaufentscheidung“ im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 3 Halbsatz 2 BGB der Abschluss des Kaufvertrages gemeint ist und nicht der Zeitpunkt, zu dem der Käufer sich entschließt, die Kaufsache zu erwerben.

Die maßgebliche Vorschrift lautet:

§ 434 BGB (Sachmangel)

(1) Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang die vereinbarte Beschaffenheit hat. Soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist die Sache frei von Sachmängeln,

1. wenn sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet, sonst

2. wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann.

Zu der Beschaffenheit nach Satz 2 Nr. 2 gehören auch Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers, des Herstellers (§ 4 Abs. 1 und 2 des Produkthaftungsgesetzes) oder seines Gehilfen insbesondere in der Werbung oder bei der Kennzeichnung über bestimmte Eigenschaften der Sache erwarten kann, es sei denn, dass der Verkäufer die Äußerung nicht kannte und auch nicht kennen musste, dass sie im Zeitpunkt des Vertragsschlusses in gleichwertiger Weise berichtigt war oder dass sie die Kaufentscheidung nicht beeinflussen konnte. (…)

Beitrag von Rechtsanwältin Marie-Lea Andert

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