ein Beitrag von Dr. Ole Jena
Eine weitere Neuerung, die der Gesetzesentwurf vorsieht, ist die Erweiterung des Anwendungsbereichs für die gemeindlichen Vorkaufsrechte nach §§ 24 ff. BauGB.
Grundvoraussetzung für die Ausübung eines Vorkaufsrechts war bisher stets der „Kauf eines Grundstücks“.
Nicht umfasst sind Käufe von Gesellschaftsanteilen einer Gesellschaft mit Immobilienvermögen, es sei denn das Grundstück wurde zum Zwecke der Umgehung des Vorkaufsrechts in das Gesellschaftsvermögen eingebracht, sog. Umgehungsgeschäft. Eine gesetzliche Regelung oder bewährte Praxis besteht hierzu bisher aber nicht.
Auf diese Unternehmenskäufe „share deals“ soll das Vorkaufsrecht zukünftig Anwendung finden. Die Regelung wirft jedoch eine Reihe von Fragen auf.
1. „Einbringung“ in bzw. „Übertragung“ an Gesellschaft
Als Anknüpfungspunkt für das Vorkaufsrecht wird nicht der Kauf von Gesellschaftsanteilen – also der eigentliche „share deal“ herangezogen, sondern die „Einbringung“ des Grundstücks in die Gesellschaft, wobei vom Begriff „Einbringung“ im Referentenentwurf nach Kritik wieder abgewichen wurde.
Die Kabinettsfassung vom 03.09.2024 sieht nunmehr für den neuen § 24 Abs. 2a BauGB-E vor:
„Dem Kauf von Grundstücken steht die rechtsgeschäftliche Verpflichtung gleich, das Eigentum an einem Grundstück an eine Gesellschaft zu übertragen, wenn die Gegenleistung ausschließlich in einer Geldzahlung besteht. Die §§ 26 bis 28 sind entsprechend anwendbar.“
Die Einbringung ist vom Übertragenden anzuzeigen, vgl. § 28 Abs. 1 BauGB-E:
„Der Verkäufer hat der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrags oder der Verpflichtung zur Übertragung eines Grundstücks an eine Gesellschaft nach § 24 Absatz 2a unverzüglich mitzuteilen; die Mitteilung des Verkäufers wird durch die Mitteilung des Käufers ersetzt. Das Grundbuchamt darf bei Kaufverträgen den Käufer oder im Falle der Übertragung eines Grundstücks an eine Gesellschaft die Gesellschaft als Eigentümer in das Grundbuch nur eintragen, wenn ihm die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des Vorkaufsrechts nachgewiesen ist. Besteht ein Vorkaufsrecht nicht oder wird es nicht ausgeübt, hat die Gemeinde auf Antrag eines Beteiligten darüber unverzüglich ein Zeugnis auszustellen. Das Zeugnis gilt als Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts.“
2. Anknüpfungspunkt
Zum Referentenentwurf wurde noch kritisiert, dass die Einbringung eines Grundstücks in eine Gesellschaft oft der internen Umstrukturierungen und damit auch Fälle erfasst, die keinen verkaufsähnlichen Vorgang darstellen. Außerdem wurde kritisiert, dass bei der „Einbringung“ die Bestimmung der Gegenleistung und damit das von der Gemeinde zu leistende Schwierigkeiten bereitet.
Die geänderte Fassung knüpft nunmehr an einen „Verkauf“ eines Grundstücks an die Gesellschaft an. Die Gegenleistung muss ausschließlich in einer Geldzahlung bestehen.
Ob damit ein neuer Anwendungsbereich geschaffen wurde, ist fraglich. Denn der Verkauf eines Grundstücks an die Gesellschaft ist schon nach den geltenden Vorschriften vom Vorkaufsrechtstatbestand des § 24 Abs. 1 BauGB erfasst. Ob an eine natürliche oder juristische Person „verkauft“ wurde, war bisher unbeachtlich.
Die klassischen Einbringungsvorgänge sind jedenfalls nicht mehr betroffen. Denn sobald als Gegenleistung für die Übertragung des Grundstücks auch ein Gesellschaftsanteil gewährt wird, scheidet ein Vorkaufsrecht nach der Neuregelung aus.
Diejenigen, die vor dem Hintergrund des Referentenentwurfs aus Juli dieses Jahres bereits Prozesse angestoßen haben, um noch ohne Vorkaufsrechtsgefahr Grundstücke in Gesellschaften einzubringen, dürften hiermit beruhigt sein.
Beitrag von Rechtsanwalt
Dr. Ole Jena
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