BGH, Urt. v. 31.03.2021 – XII ZR 42/20
Sachverhalt
Die Parteien schlossen einen Gewerberaummietvertrag über Teilflächen einer Halle.
Mit Ergänzungsvereinbarung vom 01.01.2006 erweiterten die Parteien das Mietobjekt unter Vereinbarung einer zusätzlichen Mietzahlungspflicht und trafen u. a. folgende Regelung:
„Der Mieter verpflichtet sich, als Gegenleistung folgende Wertverbesserung in dem angemieteten Objekt vorzunehmen:
- Isolierung und fehlende Wandverkleidung in der hintersten Giebelseite auf eigene Kosten vorzunehmen. Wertverbesserung ca. 6.000,00 €.
- Ausgleich und Versiegelung des Betonfußbodens in der Halle und im Werkraum. Wertverbesserung ca. 2.000,00 € bis 2.500,00 €.“
Der Mieter verpflichtete sich im Januar 2009 in einem Anschlussmietvertrag über dasselbe Mietobjekt zur „Versiegelung des Hallenbodens und Isolierung des rückwärtigen Teilbereichs Raumabteilung der Halle gem. ehemaliger Zusatzvereinbarung vom 01.01.2006“ auf seine Kosten, führte die vereinbarten Umbauarbeiten in der Folgezeit aber nicht durch.
Der Mietvertrag endete zum 30.11.2017. Zum 15.02.2018 bot der Mieter dem Vermieter die Rückgabe der Schlüssel zu der bereits geräumten Mietsache an.
Der Vermieter erhob am 11.08.2018 Klage auf Schadensersatz gemäß §§ 280 Abs. 1, Abs. 3, 281 Abs. 1 BGB in Höhe der Herstellungskosten für die Wandverkleidung und Bodenversiegelung.
Entscheidung
Das LG Kiel hat die Schadensersatzklage abgewiesen, da der Primäranspruch auf Durchführung der vereinbarten Umbauarbeiten verwirkt gewesen sei. Das Berufungsgericht wies die Berufung gegen das Urteil zurück, da der Primäranspruch bei Beendigung des Mietverhältnisses verjährt gewesen sei. Die Verjährung des Primäranspruchs sei gemäß §§ 195, 199 BGB spätestens mit Ablauf des 31.12.2012 eingetreten, nachdem die Verjährungsfrist spätestens mit Abschluss des Anschlussmietvertrages im Jahr 2009 zu laufen begonnen habe. Die Verjährungsregelung gemäß § 548 Abs. 1 BGB, wonach Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung sechs Monate nach Rückerhalt der Mietsache verjähren, würde keine Anwendung finden. Denn bei der übernommenen Umbauverpflichtung würde es sich um eine ins Gegenseitigkeitsverhältnis gestellte Hauptleistungspflicht des Mieters handeln.
Der XII. Zivilsenat des BGH stellte unter Anwendung des § 548 Abs. 1 BGB hingegen klar, dass eine Verjährung des Primäranspruchs nicht eingetreten sei. Bei einer vom Mieter übernommenen Umgestaltungsverpflichtung komme es darauf an, ob diese den Zustand der Mietsache bei Rückgabe festlegen sollte. Im Falle einer Nichterfüllung trete eine Verschlechterung der Mietsache i. S. d. § 548 Abs. 1 BGB ein. Da die Parteien die Umbauarbeiten in der Ergänzungsvereinbarung vom 01.01.2006 jeweils als „Wertverbesserung“ deklariert hatten, sollte durch die Umgestaltungsverpflichtung eine Wertverbesserung der Mietsache, auch für künftige Nutzungen, erreicht werden und der Zustand der Mietsache bei Rückgabe festgelegt werden. Da der Vermieter die Klage vor Ablauf von sechs Monaten nach Rückerhalt der Mietsache erhoben hat, stand die Verjährungseinrede der Durchsetzung der Schadensersatzansprüche nicht entgegen.
Fazit
Der BGH eröffnet den Anwendungsbereich des § 548 Abs. 1 BGB für Primär- und Schadensersatzansprüche des Vermieters gegen den Mieter im Zusammenhang mit der Pflicht des Mieters zur Durchführung von Umbauarbeiten als Gegenleistung zur Gebrauchsgewährung, durch welche eine konkrete Wertverbesserung der Mietsache
selbst – auch für künftige Nutzungen – eintreten soll.
Die maßgebliche Vorschrift lautet:
§ 548 BGB
(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.
(2) Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.
Beitrag von Rechtsanwältin
Marie-Lea Andert
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