BGH, Urteil vom 23.01.2026 – V ZR 91/25, Anm. von Rechtsanwältin Anne Ruf
Sachverhalt
Die Klägerin, eine Bauträgerin, teilte ein Grundstück durch Teilungserklärung in Wohnungs- und Teileigentum und plante auf dieser Grundlage die Errichtung einer Anlage mit mehreren Einheiten.
Die Klägerin schloss mit den Beklagten einen von ihr vorformulierten Bauträgervertrag über eine Gewerbeeinheit. Darin ließ sie sich von den Beklagten eine unwiderrufliche Vollmacht einräumen, um im Namen der Beklagten die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung „nachträglich beliebig abzuändern und alle damit in Zusammenhang stehenden Erklärungen abzugeben…“. Die Vollmacht wurde gegenüber dem Grundbuchamt unbeschränkt erteilt. Im Innenverhältnis war sie nur insoweit beschränkt, als Änderungen bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise den Inhalt und Umfang des Sondereigentums der Beklagten oder Flächen mit Sondernutzungsrechten der Beklagten nicht ohne Zustimmung beeinträchtigen dürfen, relevante Verkehrsflächen nicht wesentlich verkleinert oder verlegt werden dürfen und den Beklagten durch die Änderungen keine Kosten entstehen dürfen.
Gestützt auf diese Vollmacht nahm die Klägerin eine Änderung der Teilungserklärung vor; die Beklagten widerriefen die Vollmacht.
Die Klägerin errichtete die Anlage entsprechend der geänderten Teilungserklärung, obwohl diese bislang nicht im Grundbuch eingetragen war.
Das Grundbuchamt beanstandete Eintragungshindernisse.
Daraufhin ließ die Klägerin zur Umsetzung eine weitere Änderung der Teilungserklärung notariell beurkunden und handelte dabei trotz des Widerrufs der Vollmacht im Namen der Beklagten, ggf. als Vertreterin ohne Vertretungsmacht.
Im Rechtsstreit verlangte die Klägerin von den Beklagten die Genehmigung der Änderungen. Die Klage blieb ohne Erfolg.
Entscheidung
Der Bundesgerichtshof bestätigte die Klageabweisung. Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Genehmigung des Nachtrags.
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs hält die vereinbarte Mitwirkungs- und Zustimmungsverpflichtung einer AGB-Kontrolle nicht stand; ein Anspruch der Klägerin auf Genehmigung ergibt sich auch nicht aus den Grundsätzen von Treu und Glauben.
I.
Die AGB-Kontrolle nach § 308 Nr. 4 BGB ist eröffnet.
Die Erwerber sind trotz des Erwerbs einer Gewerbeeinheit Verbraucher im Sinne von § 13 BGB. Sie erwarben die Einheit zur Vermietung und damit im Rahmen privater Vermögensverwaltung; dies begründet regelmäßig keine gewerbliche Tätigkeit, es sei denn, sie erfordert einen planmäßigen Geschäftsbetrieb.
Der Anwendungsbereich des § 308 Nr. 4 BGB erfasst nicht nur unmittelbare einseitige Leistungsänderungsrechte des Verwenders, sondern auch formularmäßige Mitwirkungs- bzw. Zustimmungspflichten des Vertragspartners, wenn diese dem Verwender faktisch eine einseitige Anpassung der vereinbarten Leistung ermöglichen. Die in § 12.1.1 geregelte Verpflichtung der Käufer, nachträglichen Änderungen der Teilungserklärung zuzustimmen, unterliegt daher der Inhaltskontrolle nach § 308 Nr. 4 BGB.
Der Bundesgerichtshof stellt klar:
- Eine Klausel in den AGB eines Bauträgervertrags, die den Verbraucher als Erwerber verpflichtet, nachträglichen Änderungen der Teilungserklärung durch den Bauträger zuzustimmen, ist unwirksam, wenn sie nicht erkennen lässt, dass eine Zustimmung nur bei Vorliegen im Einzelnen bezeichneter triftiger Gründe verlangt werden darf.
- Auch eine Klausel, mit der der Erwerber dem Bauträger eine Vollmacht zur nachträglichen Änderung der Teilungserklärung erteilt, muss erkennen lassen, dass eine Änderung vom Vorliegen triftiger Gründe abhängt; diese triftigen Gründe sind zu benennen und so auszugestalten, dass die Interessen beider Vertragspartner in den Voraussetzungen der Klausel angemessen berücksichtigt werden.
Der Bundesgerichtshof knüpft damit an seine bisherige Rechtsprechung zu Leistungsänderungsklauseln an, insbesondere zum Abweichungsvorbehalt in Bauträgerverträgen hinsichtlich Bauausführung und Materialwahl (BGH, Urteil vom 23.06.2005 – VII ZR 200/04). Auch dort wird verlangt, dass der Bauträger nur bei Vorliegen im Einzelnen bezeichneter triftiger Gründe von der ursprünglichen Planung abweichen darf.
Triftige Gründe können nach dem Bundesgerichtshof etwa die Erfüllung behördlicher Auflagen, die Sicherung der Erschließung, die Beseitigung von Planungsmängeln oder die Umsetzung von Sonderwünschen anderer Erwerber sein.
Die Klausel in § 12.1.1 des Bauträgervertrags sieht zwar gewisse inhaltliche Beschränkungen im Innenverhältnis vor, knüpft die Änderungsbefugnis bzw. Zustimmungspflicht jedoch nicht ausdrücklich an das Vorliegen im Einzelnen bezeichneter triftiger Gründe. Sie eröffnet dem Bauträger daher Änderungen auch ohne triftigen Grund und genügt den Anforderungen des § 308 Nr. 4 BGB nicht.
Folge: Die in § 12.1.1 geregelte Mitwirkungsverpflichtung der Erwerber ist insgesamt unwirksam.
II.
Die Bauträgerin konnte sich auch nicht mit Erfolg auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) stützen, um zumindest eine Genehmigung solcher Änderungen zu verlangen, die bei wirksamer Klausel zulässig gewesen wären.
Ein solcher Rückgriff liefe auf eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion der nach § 308 Nr. 4 BGB unwirksamen Klausel hinaus. Nach ständiger Rechtsprechung dürfen gegen §§ 307 ff. BGB verstoßende AGB-Bestimmungen grundsätzlich nicht durch inhaltlich gleichwirkende Regelungen ersetzt werden, da andernfalls der Verwender risikolos überzogene Klauseln verwenden könnte.
Damit gilt: Ist eine in AGB enthaltene Verpflichtung des Vertragspartners, einer vom Verwender gewünschten nachträglichen Vertragsänderung zuzustimmen, nach § 308 Nr. 4 BGB unwirksam, kann sich eine Zustimmungspflicht im Regelfall – so auch hier – nicht aus § 242 BGB ergeben.
Fazit
Vereinbarungen in AGB, die Erwerber zur Mitwirkung an nachträglichen Änderungen der Teilungserklärung verpflichten oder der Bauträgerin eine Vollmacht zur nachträglichen Änderung einräumen, sind sorgfältig zu fassen. Sie müssen erkennen lassen, dass eine Änderung von einem konkret benannten triftigen Grund abhängt und nur erfolgt, wenn das Interesse des Verwenders dasjenige des Erwerbers überwiegt.
Für den Erwerber muss die Bandbreite möglicher Änderungen in einem gewissen Maß kalkulierbar und absehbar sein.
Beitrag von Rechtsanwältin
Anne Ruf
Vita, Veröffentlichungen & Co.: