BGH, Urt. v. 11.03.2026 – XII ZR 51/25, Anmerkung von RA Thomas Schmidt, LL.M.
Ob eine Indexierungsklausel in einem Gewerbemietvertrag – neben den Vorgaben des Preisklauselgesetzes (PrKG) – zusätzlich einer Inhaltskontrolle nach den Regeln über Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) unterliegt, war bislang umstritten. Ebenso stellte sich die Frage, ob eine Unwirksamkeit in diesen Fällen rückwirkend (ex tunc) oder erst ab dem Zeitpunkt der gerichtlichen Feststellung des Verstoßes gemäß § 8 PrKG (ex nunc) eintritt. Mit einem jüngst veröffentlichten Urteil hat der BGH hierzu Stellung genommen.
I. Sachverhalt
Im zugrunde liegenden Fall vermietete die Beklagte der Klägerin Gewerberäume zum Betrieb einer Praxis. Der Mietvertrag trägt das Datum vom 28. August 2019, Mietbeginn war der 1. September 2019. Vereinbart war eine anfängliche Netto-Kaltmiete von 1.748 EUR sowie eine Mindestvertragslaufzeit von zehn Jahren.
In § 6 des Vertrags ist eine Wertsicherungsklausel enthalten. Danach sollte für die Mietanpassung der Stand des Verbraucherpreisindexes (VPI) im Monat Mai 2017 maßgeblich sein, obwohl der Mietvertrag erst im September 2019 begann.
Es war vorgesehen, dass sich die Miete automatisch nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex (VPI) richtet. Im folgenden Satz war dann geregelt, dass Mietanpassungen erst auf schriftliches Verlangen erfolgen sollten.
Dem ersten Mieterhöhungsverlangen ab April 2022 kam die Klägerin zunächst nach. Als die Beklagte eine weitere Anpassung geltend machte, wandte sich die Klägerin jedoch gegen die Wertsicherungsklausel. Sie wertete diese als Allgemeine Geschäftsbedingung der Beklagten und verlangte die Rückzahlung der aus ihrer Sicht überzahlten Mieten. Weitere Erhöhungsbeträge zahlte sie nur noch unter Vorbehalt.
Zunächst entschied das LG Düsseldorf. Es hielt die Wertsicherungsklausel von Beginn an für unwirksam und verurteilte die Beklagte unter anderem zur Rückzahlung von 6.498,90 EUR (LG Düsseldorf, Urteil vom 23. Oktober 2024 – 5 O 23/24). Die hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten zum OLG Düsseldorf blieb ohne Erfolg; das OLG schloss sich der Auffassung der Vorinstanz an (OLG Düsseldorf, Urteil vom 5. Juni 2025 – I-10 U 146/24). Gegen diese Entscheidung legte die Beklagte Revision zum BGH ein.
II. Entscheidung
Die Revision hatte vor dem XII. Zivilsenat des BGH keinen Erfolg. Der Senat begründete seine Entscheidung im Wesentlichen wie folgt:
- Unwirksamkeit der Wertsicherungsklausel:
Auch nach Auffassung des BGH ist die Wertsicherungsklausel in § 6 des Mietvertrags als AGB der Beklagten zu qualifizieren. Der BGH qualifizierte die Klausel als unangemessen, da der Indexstand Mai 2017 zugrunde gelegt wurde, obwohl der Mietvertrag erst im September 2019 begann und eine in der Zwischenzeit eingetretene Inflation zu Lasten des Mieters ging. Zudem war die Klausel intransparent, da die Klausel dahingehend widersprüchlich war, ob die Miete sich automatisch ändern sollte, oder erst auf Verlangen einer Partei. - AGB-Kontrolle neben dem PrKG möglich:
Das Berufungsgericht hat nach Ansicht des Senats zutreffend angenommen, dass die Regelungen des Preisklauselgesetzes eine Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. BGB nicht ausschließen. Konsequenz ist, dass bei Verstößen gegen AGB-rechtliche Vorgaben die Rechtsfolgen der Unwirksamkeit der betreffenden Preisklausel in einem Gewerberaummietvertrag von Anfang an (ex tunc) eintreten. - Unterschiedliche Zielrichtungen von PrKG und AGB-Recht:
Zwar ist umstritten, ob § 8 PrKG als speziellere Norm allein eine Unwirksamkeit ex nunc anordnet. Der Senat vertritt jedoch die Auffassung, dass § 8 PrKG nur dann eingreift, wenn es sich um reine Verstöße gegen preisklauselrechtliche Vorgaben handelt. Liegt zusätzlich ein Verstoß gegen Normen des AGB-Rechts vor, gelten die Rechtsfolgen der Unwirksamkeit von Anfang an (ex tunc). - Wortlaut des § 8 PrKG:
Bereits dem Wortlaut nach ist § 8 PrKG ausschließlich bei Verstößen „gegen dieses Gesetz“ anwendbar. Eine Sperrwirkung gegenüber anderen Unwirksamkeitsgründen lässt sich der Norm somit nicht entnehmen. - Gesetzesmaterialien und gesetzgeberische Motive:
Auch aus den Materialien zum PrKG und der Gesetzgebungshistorie ergibt sich nach Auffassung des Senats kein Wille des Gesetzgebers, die AGB-Kontrolle bei formularmäßig vereinbarten Preisklauseln auszuschließen.
Aspekte, auf die es nicht mehr ankam: Für die Entscheidung des BGH war es unerheblich, ob das Preisklauselgesetz möglicherweise verfassungswidrig ist; diese Frage ließ der Senat ausdrücklich offen. Ebenso musste nicht entschieden werden, ob Wertsicherungsklauseln in Formularverträgen zwischen Unternehmern und Verbrauchern bereits aufgrund unionsrechtlicher Vorgaben automatisch unwirksam sind.
III. Praxishinweis
Zukünftig sollte verstärkt darauf geachtet werden, dass Wertsicherungsklauseln nicht nur die Vorgaben des Preisklauselgesetzes einhalten, sondern auch den AGB-rechtlichen Anforderungen entsprechen. Bestehende Klauseln sollten überprüft und bei AGB-rechtlichen Bedenken bei Gelegenheit angepasst werden.
Beitrag von Rechtsanwalt
Thomas Schmidt LL.M.
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