Ein Beitrag von Rechtsanwältin Lea Schwoerer
Die Übergangsregelung für die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung in Mehrfamilienhäusern mit Wärmepumpen endet. Ab dem 01.10.2025 müssen Vermieter Messgeräte installiert haben, die den individuellen Verbrauch der Mieter erfassen und entsprechend abrechnen. Wird diese Pflicht nicht erfüllt, dürfen Mieter ihre Heiz- und Warmwasserkosten um 15 % kürzen.
Rechtslage bis zum 30.09.2024
Bis vor einem Jahr waren Gebäude mit überwiegender Beheizung durch Wärmepumpen nach § 11 Heizkostenverordnung (HeizkostenV) teilweise von der Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung befreit (Wärmepumpenprivileg). Vermieter konnten die Heizkosten pauschal oder nach Wohnfläche umlegen.
Änderung der Heizkostenverordnung am 01.10.2024
Seit 01.10.2024 ist das Wärmepumpenprivileg entfallen. Wärmepumpen sind klassischen Heizsystemen rechtlich gleichgestellt und Wärme- sowie Warmwasserkosten müssen verbrauchsabhängig abgerechnet werden.
Übergangsregelung bis zum 30.09.2025
Die Nachrüstpflicht wurde durch § 12 Abs. 3 Satz 1 HeizkostenV bis einschließlich 30.09.2025 ausgesetzt, damit Gebäudeeigentümer Zeit für die Installation der Messgeräte erhalten. Für Abrechnungszeiträume, die nach dem 01.10.2025 beginnen, ist die verbrauchsabhängige Abrechnung verpflichtend.
Weitere Pflichten
Durch die Änderung der HeizkostenV gelten für Eigentümer eines Gebäudes mit mindestens einem Mieter, der eine Bruttowarmmiete zahlt, zusätzliche Pflichten:
Vor Beginn des ersten Abrechnungszeitraums nach dem 30.09.2025 müssen diese Folgendes bestimmen:
- den Durchschnittswert der in den Jahren 2022, 2023 und 2024 jährlich angefallenen Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser sowie
- den Anteil der einzelnen Nutzeinheiten an dem ermittelten Durchschnittswert entsprechend ihrer Wohn- oder Nutzfläche.
Auswirkungen auf Mietverhältnisse
Auch für Mietverhältnisse ergeben sich Änderungen, insbesondere bei Modernisierungsmieterhöhungen:
- Nach einer Modernisierung mit Einbau einer Wärmepumpe ist eine volle Mieterhöhung (Modernisierungszuschlag) nur zulässig, wenn eine Jahresarbeitszahl (JAZ) von über 2,5 durch einen Fachunternehmer nach VDI 4650 nachgewiesen wird. Wird dieser Wert nicht erreicht, dürfen nur 50 % der entstandenen Kosten umgelegt werden.
- Ausnahmen gelten für jüngere oder besonders energetisch sanierte Gebäude (z.B. Neubauten nach 1996 oder Effizienzhäuser).
Fazit
Mit Ende der Übergangsfrist wird die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung auch für Gebäude mit Wärmepumpen verbindlich. Vermieter müssen rechtzeitig geeignete Messgeräte installieren, um die gesetzlichen Vorgaben zu erfüllen.
Maßgebliche Vorschriften
§ 9 HeizkostenV
(1) Ist die zentrale Anlage zur Versorgung mit Wärme mit der zentralen Warmwasserversorgungsanlage verbunden, so sind die einheitlich entstandenen Kosten des Betriebs aufzuteilen. Die Anteile an den einheitlich entstandenen Kosten sind bei Anlagen mit Heizkesseln nach den Anteilen am Brennstoffverbrauch oder am Energieverbrauch, bei Wärmepumpen oder und bei eigenständiger gewerblicher Wärmelieferung nach den Anteilen am Wärmeverbrauch zu bestimmen. […]
(2) – (4) …
§ 12 HeizkostenV
(1) …
(2) …
(3) Wenn der anteilige Verbrauch der Nutzer an Wärme oder Warmwasser aus Wärmepumpen am 1. Oktober 2024 noch nicht erfasst wird, hat der Gebäudeeigentümer bis zum Ablauf des 30. September 2025 eine Ausstattung zur Verbrauchserfassung zu installieren. In den Fällen des Satzes 1 sind die Vorschriften dieser Verordnung für den Abrechnungszeitraum, der nach der Installation beginnt, erstmalig anzuwenden. Der Eigentümer eines vermieteten Gebäudes, in dem mindestens ein Mieter eine Bruttowarmmiete entrichtet, hat vor Beginn des ersten Abrechnungszeitraums nach dem 30. September 2025 Folgendes zu bestimmen:
- den Durchschnittswert der in den Jahren 2022, 2023 und 2024 jährlich angefallenen Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser sowie
- den Anteil der einzelnen Nutzeinheiten an dem ermittelten Durchschnittswert entsprechend ihrer Wohn- oder Nutzfläche.
Beitrag von Rechtsanwältin
Lea Schwoerer
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