BGH, Urt. v. 21.05.2026 – I ZR 224/25, Anmerkung von RA Thomas Schmidt, LL.M.
Wer eine Wohnung verwaltet, darf für deren Neuvermietung keine Maklerprovision verlangen – auch nicht vom Eigentümer. Bereits gezahlte Provisionen können Vermieter unter Umständen zurückfordern.
Das Urteil des BGH trifft ein Vergütungsmodell, das in der Branche seit Jahren üblich ist. Viele Hausverwaltungen übernehmen neben der laufenden Verwaltung auch die Mietersuche und lassen sich den erfolgreichen Abschluss eines neuen Mietvertrags gesondert honorieren. Solche Abreden scheitern nach Ansicht des BGH an § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG. Die Vorschrift gilt danach nicht nur im Verhältnis zum Wohnungssuchenden, sondern ebenso im Verhältnis zum Vermieter.
Sachverhalt:
Eine Eigentümerin hatte einer gewerblichen Hausverwaltung 129 Wohnungen und 134 Garagen anvertraut. Die Verwalterin erledigte das gesamte Tagesgeschäft und schloss auch Mietverträge im Namen der Eigentümerin ab. Dafür erhielt sie eine monatliche Pauschale pro Einheit. Zusätzlich sah der Verwaltervertrag für jede neu vermietete Wohnung eine Provision von zwei Monatskaltmieten vor.
Auf dieser Grundlage rechnete die Verwalterin im Laufe der Zusammenarbeit insgesamt 16.815,71 € ab. Nachdem der Verwaltervertrag gekündigt worden war, verlangte die Eigentümerin dieses Geld zurück und berief sich auf das Wohnungsvermittlungsgesetz.
Vor dem LG Krefeld hatte sie damit kaum Erfolg: Die Verwalterin erkannte lediglich 149,51 € an, im Übrigen wurde die Klage abgewiesen. Das OLG Düsseldorf sprach der Eigentümerin in der Berufung weitere 16.666,20 € nebst Zinsen zu. Der BGH hat dieses Ergebnis nun bestätigt.
Entscheidung:
Der Senat stellt klar: Ein Wohnungsvermittler, der zugleich Verwalter der vermittelten Wohnung ist, kann für den Abschluss des Mietvertrags weder vom Mieter noch vom Vermieter eine Provision beanspruchen. Die Eigentümerin kann das Gezahlte deshalb nach § 5 Abs. 1 Hs. 1 WoVermittG in Verbindung mit § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB herausverlangen. Der BGH stützt das auf vier Überlegungen.
§ 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG knüpft allein daran an, dass der Vermittler die Wohnung verwaltet. Eine Beschränkung auf Vereinbarungen mit dem Wohnungssuchenden lässt sich dem Text nicht entnehmen. Auch das Zusammenspiel mit den übrigen Regelungen des § 2 WoVermittG deutet darauf hin, dass der Ausschluss nicht ausschließlich dem Mieter zugutekommen soll.
Teile der Literatur und Rechtsprechung wollten die Norm auf Abreden mit dem Mieter begrenzen. Dem folgt der BGH nicht. Eine solche Einschränkung setzt voraus, dass der Wortlaut gemessen am Normzweck über das Ziel hinausschießt, weil der Gesetzgeber die Reichweite seiner Formulierung nicht überblickt hat. Das sei hier nicht der Fall: In § 2 Abs. 3 Satz 1 WoVermittG wird der Wohnungssuchende ausdrücklich genannt, in § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 2 WoVermittG gerade nicht – und zwar bewusst.
Das Gesetz soll Wohnungssuchende vor unangemessenen finanziellen Lasten durch missbräuchliche Vertragsgestaltungen bewahren und den Vermittlungsmarkt durchschaubarer machen. Beide Ziele sind nach Auffassung des BGH auch berührt, wenn der Vermieter die Provision schuldet. Er kann die Kosten über eine höhere Miete weitergeben, sodass der Mieter sie mittelbar trägt. Diese Mehrbelastung entstünde ihm nicht, wenn er den dem Vermieter zuzurechnenden Verwalter selbst beauftragt hätte. Hinzu kommt: Erst die konsequente Trennung von Vermittlung und Verwaltung schafft die nötige Markttransparenz.
Auch die Berufsfreiheit aus Art. 12 Abs. 1 Satz 2 GG zwingt nicht zu einer engeren, verfassungskonformen Auslegung. Der Gesetzgeber habe mit dem Provisionsausschluss seinen sozialstaatlichen Gestaltungsauftrag aus Art. 20 Abs. 1 GG wahrgenommen. Die Regelung sei geeignet, erforderlich und angemessen, um den Härten eines unausgewogenen Wohnungsmarkts zu begegnen und Missstände zulasten der wirtschaftlich schwächeren Mieter abzustellen.
Empfehlung:
Die Frage war bislang umstritten; Instanzgerichte und Schrifttum kamen zu unterschiedlichen Ergebnissen. Der BGH hat sie nun eindeutig entschieden. Betroffen sein dürfte eine große Zahl laufender Verwalterverträge. Die Entscheidung wirkt in zwei Richtungen: Für die Zukunft tragen entsprechende Klauseln keinen Provisionsanspruch mehr, und für die Vergangenheit kommen Rückforderungen in Betracht.
Wir empfehlen Eigentümern und Verwaltern daher folgendes Vorgehen:
- Bestehende Verwalterverträge sollten kurzfristig auf Provisionsregelungen für die Neuvermietung durchgesehen werden.
- Findet sich eine solche Klausel, sollten Provisionen vorläufig allenfalls unter Vorbehalt geleistet werden.
- Beide Seiten sollten zügig miteinander sprechen und eine einvernehmliche Neuregelung anstreben.
- Anschließend ist zu prüfen, ob bereits gezahlte Provisionen zurückverlangt werden können.
Gerne unterstützen wir Sie bei der Prüfung Ihrer Verträge und der Durchsetzung oder Abwehr von Rückforderungsansprüchen.
Beitrag von Rechtsanwalt
Thomas Schmidt LL.M.
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