BGH, Urteil vom 28.01.2026, VIII ZR 228/23, Anm. von Rechtsanwältin Marie-Lea Andert
Sachverhalt:
Der Beklagte war Mieter einer Zweizimmerwohnung in Berlin. Wegen eines längeren Auslandsaufenthalts gestattete die Vermieterin (spätere Klägerin) auf Nachfrage des Beklagten die Untervermietung.
Der Beklagte vermietete die Wohnung auch nach seinem Auslandsaufenthalt an zwei Personen unter, allerdings ohne die Klägerin erneut um Erlaubnis zu bitten. Die in dem Untermietvertrag vereinbarte Nettokaltmiete lag sowohl über der im Hauptmietvertrag vereinbarten Miete als auch über der gemäß Mietpreisbremse höchstzulässigen Miete.
Nach einer Wohnungsbesichtigung, bei welcher die Hausverwaltung der Klägerin die Untermieter angetroffen hatte, mahnte die Klägerin den Beklagten wegen unerlaubter Untervermietung ab und forderte den Beklagten auf, das Untermietverhältnis zu beenden.
Nachdem der Beklagte das Untermietverhältnis nicht beendete, kündigte die Klägerin den Mietvertrag außerordentlich fristlos und hilfsweise ordentlich und erhob die Räumungsklage gegen den Beklagten.
Das Amtsgericht Charlottenburg wies die Klage ab.
Auf die Berufung der Klägerin verurteilte das Landgericht Berlin den Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung, da die Klägerin das Mietverhältnis wirksam ordentlich wegen erheblicher Pflichtverletzungen gekündigt habe.
Das Landgericht Berlin begründete seine Entscheidung damit, dass der Vermieter es dem Mieter jedenfalls nicht ohne Partizipation an dem Ertrag gestatten müsse, mit einer Untervermietung wirtschaftlichen Gewinn zu erzielen. Unabhängig davon habe der Mieter keinen Anspruch auf die Erlaubnis einer Untervermietung gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB, welche die nach der Mietpreisbremse höchstzulässige Miete übersteige.
Mit der Revision begehrte der Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen, klageabweisenden Urteils.
Entscheidung:
Der Bundesgerichtshof bestätigte im Ergebnis das Räumungsurteil des Landgerichts Berlin, begründete aber seine Entscheidung maßgeblich mit der Entstehungsgeschichte der hier maßgeblichen Normen und dem Willen des historischen Gesetzgebers.
Bereits im Jahr 1922 sei der Gesetzgeber der damaligen erheblichen Steigerung der Untermieten, insbesondere von möblierten Räumen, mit der Regelung des § 14 Reichsmietengesetz durch eine Bindung der Untermiete an die Hauptmiete entgegengetreten.
Dadurch machte der Gesetzgeber seinerzeit deutlich, dass der Zweck der Untervermietung nicht darin bestehen solle, durch die Untervermietung Gewinn zu erzielen.
Durch die Einführung der Regelung unter § 549 Abs. 2 BGB a. F. im Jahr 1963, aus welcher die hier maßgebliche Norm (§ 553 BGB) hervorging, habe der Gesetzgeber gewährleisten wollen, dass das Mietverhältnis im Falle einer wesentlichen Änderung in den Lebensverhältnissen des Mieters, welche eine Untervermietung notwendig werden lässt, möglichst aufrechterhalten bleiben solle.
Die zentrale gesetzgeberische Intention von § 549 Abs. 2 BGB a. F. lag insoweit darin, dem Mieter durch die Möglichkeit einer Untervermietung das Hauptmietverhältnis zu erhalten.
Diese Normgeschichte sei demnach durchgehend von der Überlegung getragen gewesen, dem Mieter den Fortbestand des bestehenden Mietverhältnisses auch bei einer wesentlichen Veränderung seiner persönlichen Gegebenheiten zu ermöglichen, nicht hingegen von der Überlegung, dem Mieter die Möglichkeit einer Gewinnerzielung zu eröffnen.
Unter Anwendung dieser Grundsätze auf den vorliegenden Fall habe der Mieter ein berechtigtes Interesse mit Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB, wenn die Einnahmen aus der Untermiete die Miete höchstens decken und der Untermieter darüber hinaus kein Gewinn erziele, nicht aber, wenn er mit der Untervermietung Gewinn erziele.
Durch die Untervermietung mit Gewinnerzielung habe der Beklagte insoweit kein berechtigtes Interesse i. S. d. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB mit Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung. Infolgedessen habe der Beklagte seine Pflichten aus dem Mietvertrag nicht nur unerheblich verletzt und die Klägerin war berechtigt, das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen.
Fazit:
Nach dem Bundesgerichtshof ist im Falle einer Untervermietung mit Gewinnerzielung für den Untermieter kein Raum für ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung mit Anspruch auf Erlaubniserteilung durch den Vermieter.
Denn in diesem Fall überschreitet der Mieter die mit dem Vermieter im Hauptmietvertrag vereinbarten Nutzungsbedingungen.
Wer also eine Untermiete einnimmt, welche die Miete überschreitet, hat keinen Anspruch auf Erlaubnis und riskiert sogar die Kündigung des Hauptmietverhältnisses.
Aus dieser Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ergeben sich weitere praktische Fragen für die Rechtsprechung:
Welche Informationspflichten und -rechte bestehen zwischen den drei Beteiligten, insbesondere zwischen dem Vermieter und Untermieter, welche nicht vertraglich miteinander verbunden sind? Und wem steht der durch die Untervermietung erzielte Gewinn zu?
Maßgebliche Vorschriften:
§ 540 Gebrauchsüberlassung an Dritte
(1) Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. (…)
§ 553 BGB
Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte
(1) 1Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. 2Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. (…)
§ 573 BGB
Ordentliche Kündigung des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
- der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, (…)
Beitrag von Rechtsanwältin
Marie-Lea Andert
Vita, Veröffentlichungen & Co.: